文档介绍：房地产登记实务与案例
主讲:孔凡宝
各位同仁:大家好!今天下午我和大家共同学实务与案例》。这门课属于考试的第二门,总分100分,多项选择15题,每题2分,每道题必须2分钟做完,判断题20题,每题限30秒内完成;综合分析题共5大题,每大题各5小题,每大题限10分钟完成。评分规则大家可以参考下载的大纲仔细研究,我认为做判断题要谨慎,它存在倒扣分。大家要想考试顺利通过,必须借助这次集中培训的机会,要好好珍惜这段时间,了解考试范围,掌握如何看书复习的技巧。现在,我带领大家围绕大纲将这门课从前到后预习一遍,回去后在慢慢消化吸收。这门课大纲是围绕培训教材《问题解答》和《案例分析》这两本书提炼出来的,我想大家这两本书都带来吧。下面我们依次执行。首先看第一本书《问题解答》。
《房屋登记办法》共6章98条。这里的内容很丰富,施行的时间是2008年7月1日,在这之前的《城市房屋权属登记管理办法》建设部令第57号、第99号同时废止。为什么要记住这点?因为在后面案例分析中会遇到使用的办法不同而引起的诉讼。在新的房屋登记办法中,很容易出一些多项选择题。比如根据房屋登记办法第十二条内容,哪些情况可以由当事人单方申请房屋登记的?大家要记住
(1)因合法建造房屋取得房屋权利。(2)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利;(3)因继承、受遗赠取得房屋权利;(4)有本办法所列变更登记情形之一;(5)房屋灭失;(6)权利人放弃房屋权利;(7)法律、法规规定的其他情形。单方申请的类型也是物权取得效力的情况。
一、《房屋登记办法》具体内容及内涵
二、房屋登记实务
(一)综合实务,请大家看培训教材《问题解答》这本书P1—47面。
掌握:房屋登记的客体、申请主体、类型、业务操作系统。
熟悉:房屋登记机构,与登记相关的测量、档案问题。
(二)登记程序P49--68
掌握:登记程序、登记资料、询问与实地查看、公告的要求,公证与认证的有关问题。
(三)登记簿、权属证书与登记证明P69--84
掌握:登记簿的设立以及物权法实施前后的衔接方式,登记簿的编制、填写、存放及备份的规定,登记证明的适用情形及填写规定,权属证书的分类及填写规定,不颁证的特殊情形及遗失处理方式。
以上部分明天吕老师要详细介绍,我就不多说了。
(四)所有权登记
掌握:各类所有权登记的要求。
对所有权登记书上列举四类:初始登记、转移登记、变更登记、注销登记。这些登记都是采取一问一答的形式进行解答。比如《问题解答》P88面148题: 新建房屋未办理房屋所有权初始登记便进行的房屋所有权转移登记是否必然无效?答案是“不一定”。
《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,”《城市房地产管理法》第三十八条所规定的不得转让房地产中,也包括了“未依法登记领取权属证书的”这一项。因此,正常情况下,未办理房屋所有权初始登记的房屋,不能办理房屋所有权转移登记。但是,由于一些特殊情况,未办理初始登记便进行转移登记的,并不是必然无效。《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”
《物权法》第二十八条:因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第二十九条:因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三十条:合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。以上三条就属于法律另有规定。按这三条规定房屋所有权,并不一定要办理初始登记。
所有权登记
按《物权法》第二十八条至第三十条规定取得房屋的,是直接依法规定所取得的房屋所有权。在处分时,应当按该法第三十一条的规定,需办理房屋登记。否则该处分行为不发生物权效力。为什么这样详细介绍这么多,因为这里很容易出题,判断题,案例分析题都很容易出。
比如:判断题“不动产物权的设立必须依法登记才发生效力,否则,不发生效力。”这个叙述到底对不对,应该说不准确;在案例中,比如,一份生效的离婚判决书将房屋判给女方所有,女方若处分这一宗房屋时,必须依法将这一宗房屋办在女方名下,然后才能办理转移登记。否则,登记机关就有可能被诉讼。我们单位就发生过一起这样的案例,一直搞到二审,后来我们以原告不具备诉讼主体资格为由,最后法院撤回原告行政诉讼。但是,还是很危险的,稍不留意将会败诉。
希望大家再看其他一问一答时都要这样想一想,才能达到复中书上列举十一个案例,在转移登记中书上列举23个问题,这里有些问题比较简单,原理都是相通的。变更登记、注销登记更简单。大家注意一下