文档介绍：在进入本次主体报告之前,
让我们先对近期房地产新政深入解析并针对后续市场进行展望,
以期为本项目的开发提供更为精准的政策与前景研判。
客群导入路径分析
项目潜在
客源分析
区域导入——改善居住客群
主要是滨湖区﹑包河区及经开区首次置业或首次改善居住需求客群
省会导入——省内地市
省内地市收入较高人群是合肥市高端物业购买生力军,以淮南、六安、阜阳、亳州等皖西北为主,受政策影响,目前较为受限。
文教导入——较为广泛的客群
滨湖三小和四十六中南区的优势教育,将导入较多市内及市外客群
交通导入——庐阳区客群
交通的便利性导入庐阳区老城区客群
品质导入——合肥市客源
全新理念、高配置也将吸引部分走在前端的城市新锐
品牌导入——旭辉集团
全国百强房企第65名,以用心构筑美好生活的企业理念打造品质人居
3、客户导入路径研究
销售策略篇
战略目标
价格测算
推售策略
客户召集
销售目标:
品牌目标:
,套数 392套,预计总销金额
确立旭辉地产在合肥高端住宅领域的品牌地位,综合提升品牌形象
1、战略目标
整体目标:
打造滨湖区最具有影响力的精工御邸
依据市场比较法,经初步测算,假设条件,11年三季度上市价预测如下:
预计三季度入市价格=7249元/㎡*{1+1个季度增幅合计3%(季度涨幅3%)}=7466元+1200元(精装修报价)+200元(合富操盘溢价)=约8866元/㎡
按照三年销售周期,常规年涨幅12%计算,整盘均价=约10460元/㎡。
2、价格测算—高层
旭辉御府高层比较法表格
比较内容
权重
滨湖世纪城
高速滨湖时代广场
滨湖假日
书香门第
(指标)
拟合
比较
拟合
比较
拟合
比较
拟合
比较
程度
系数
程度
系数
程度
系数
程度
系数
建筑自身品质指标

/

/

/

/

建筑规模
15%

社区景观
15%

立面设计
10%

1

户型设计
15%

物业管理
8%

附加因素
7%

项目周围环境指标

/

/

/

/

交通状况
10%

周边环境
10%

1

区域位置
10%

合计
100%
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/

滨湖世纪城
高速滨湖时代广场
滨湖假日
书香门第
比较系数

比较
成交均价
7300
6885
7600
6800
项目
(11年7月)
项目价格定位
住宅
7125
7147
7570
7154
项目价格建议
(元/平方米)

2、价格测算—联排别墅
旭辉御府别墅比较法表格
比较内容
权重
棠溪人家
绿地内森庄园
置地广场-柏悦府
中国铁建国际城
(指标)
拟合
比较
拟合
比较
拟合
比较
拟合
比较
程度
系数
程度
系数
程度
系数
程度
系数
建筑自身品质指标

/

/

/

/

建筑规模
15%

社区景观
15%
1

立面