文档介绍：商业模式研究及案例分析
商业地产的几种运营模式
标杆企业的商业地产模式(银泰、万达)
1、被多数开发商采用的缘由:
开发商资金实力不够
开发理念停留在住宅开发的水平上,前期调研规划不足
投资、建设、经营几大环节相互脱节,导致物业开业后经营困难
2、面临的问题:
商业设施在所有权和经营权上被彻底分割, 失去整体性。
3、两种可能的经营方式:
售后返祖:开发商招一家或多家主力商户, 采取返租的形式对物业统一经营
PS:很快收回投资, 单位售价很高, 能保证商场经营规范和档次, 适合规模较大、潜力大的物业
各自经营,物业指导:各个业主各自经营, 开发公司提供指导意见并实施物业管理。
PS:不利于日后的商业经营管理、统一推广;
一旦经营业绩不佳,开发商品牌、楼盘及附近住宅物业的价值、业主和投资者的租金收益
都会受到影响。
零散销售、统一经营
1、适用范围:
规模不大、档次一般物业
2、优点:
尽快收回投资, 且平均售价较高
3、缺点:
开发商缺乏对项目的整体控制力
整体性差、经营格局紊乱导致实际回报和投资预期差距较大
假如是商住物业,商业经营不佳会促使楼上商品房价值下跌
零散销售、各自经营
1、适用范围:
开发商对商业经营不熟悉、也不准备进入商业领域
企业实力较弱, 有一定的资金压力
通过拍卖或其他形式将物业出售给商业公司,以尽快回收资金
规模较小、档次一般的物业
2、优点:
销售顺利,可快速收回投资,降低风险
多以先租后售、租金抵房款的方式,和经营者共担风险
整体出售、整体经营
1、适用范围:
开发商实力雄厚, 且与国内外著名大型商业品牌在投资开发前便组成了战略联盟
合作方式往往采取租赁的方式或保底销售提成
2、优点:
合作时间很长,收益稳定,风险较小
3、这一经营模式的另外一个变通模式:“租售”结合
特点:整个物业被拆成两部分, 大部分以较低价格出租给商业巨头, 小部分则拆零
高价销售、各自经营。
优点:主力商户的进入, 可带来极大地人流, 极大地提高其他物业的租金或售价
缺点:租售比例一旦不合理,对经营会产生不利影响
案例:长春万达广场退租事件
整体出租、整体经营
1、适用范围:
物业地段好,未来增值收益大
资金实力比较雄厚的开发商,有足够的资金培育商业氛围
2、优点:
开发商的租金回报率较高,
对商场拥有控制权, 可以保证商场经营特色和档次,
零散出租、各自经营
2005
第一家店杭州武林店开幕
第一阶段:起步期
1998年-2005年
第二阶段:发展期
2005年-2007
2009
1、宁波天一店正式开业。
2、引入美国华平投资基金;
3、宁波东门店开业。
2006
1998
银泰模式
1、温州世贸店正式开业;
2、香港上市;
3、临平利群店开业;
4、宁波万达店开业;
5、收购湖滨国际名品街50%股权;
金华福华店开业。
2007
2008
2010
1、接管杭州百货大楼;
2、武汉世纪店、鄂州店、襄樊店和咸宁店四店同时挂牌开业;
3、银泰百货西湖店开业;
4、金华福泰隆店、西安中环店开业;
5、嘉兴梅湾街商业街开业
6、收购富强70%的股权,城西银泰综合体;
1、舟山店开业;
2、庆春店开业;
3、义乌伊美店开业;
4、金华银泰天地开业;
5、宁波江东店开业;
6、%股份,扩建开发;
1、与京投银泰共同开发北京大红门项目
2、富阳店开业;
3、收购合肥华侨广场,进入综合体开发;
4、收购安徽新华芜湖华伦港湾15%股份全,合作开发;
5、合作开发中大圣马广场;
第三阶段:高速扩张期
2007年-2009年
第四阶段:收购扩张期
2009年-至今
百货商业公司
商业地产运营商
银泰模式:百货的成功,撬动商业地产的开发;
北区
杭州武林店杭州西湖店杭州庆春店杭州百大店临平利群店杭州富阳店嘉兴梅湾街
浙东区
宁波东门店宁波天一店宁波万达店宁波江东店舟山店
浙中区
金华福华店金华福泰隆店义乌伊美店金华银泰天地
浙南区
温州世贸店
北方区
北京乐天银泰百货西安店
华中区
武汉世纪店湖北鄂州店湖北襄樊店湖北咸宁店湖北仙桃店
银泰百货的全国布局
北京乐天银泰
韩国乐天携手银泰在中国设立的首家百货公司位于王府井步行街北,,,营业楼层共九层,包括地下一层和地上八层。该商场主力客群定位于追求国际时尚品味的上流阶层及都市新贵。商场汇集了诸多国际一线品牌、韩日知名品牌、国内著名品牌,其中众多韩日知名品牌都是首次入驻中国市场。
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