文档介绍：商业地产销售操作模式
目前商业市场有四种操作策略,根据不同的操作策略,所引进的业态及长期经营效果也各不相同。
纯销售
带租约销售
短期返租销售
长期返租销售
一般为三年返租
一般为十年返租
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直接销售
优势:
发展商可在短期内回笼资金,降低项目整体资金压力,无需承担返租补贴与相关税费;
将商业经营压力转移至中小业主,由其分担经营压力;
发展商省事、麻烦少、没有负担。
劣势:
产权分散,引进主力店或品牌店的难度增加;
无法控制和统一经营业态,规范整体形象;
商业做旺主要依靠市场自身调整,所需时间较长;
若经营不好,对于项目整体形象有不利影响。
适用:
商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低,投资客户缺乏了解;
纯街铺销售;
商业体量极少或零星商业物业。
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带租约销售
优势:
通过招商保证前期商业定位与形象;
能快速回收资金,无需承担返租补贴与相关税费;
短期内使业主获得稳定收益,减少业主招商环节,对中小投资者具有较大的吸引力。
劣势:
铺位差异性影响销售难度的程度比较明显;
未出租的商铺销售难度较大,特别是大铺;
售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望;
中、长期收益难以稳定;
发展商为了做旺商业,以非常优惠的租金引进主力商家,但转租约时买家不易接受,商铺容易滞销。
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带租约销售
商业氛围已形成且正经营红火,无需担心后续收益;
可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证,获取长期稳定收益回报;
纯街铺或少量商业物业。
举例说明:沈阳万达购物广场铺位354间,平均销售价格在5万元每平方米左右,每月租金在280-320元每平方,开业后不久就基本停业,最根本原因在于租金太高,小商户无法承受。同时也由于允许部分业主买下铺位后自营,而干扰整体商品业态规划,从而导致部分业态规划杂乱、不合理,很多铺位招商困难。
我司认为,对于“带租约销售”问题,必须提前预防,否则由于牵涉数百个商户与业主,届时销售工作恐将出现难以应付的局面。
适用:
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短期返租销售(三年)
优势:
前期由发展商统一控