文档介绍：南宁东葛路项目整体定位及发展策略报告
致:南宁联发置业有限公司
项目定位背景
1
项目属性分析
2
市场价值研判
3
整体发展战略
4
项目整体定位
5
物业发展建议
6
报告总纲目
项目限制条件
核心问题界定
客户目标
项
目
定
位
背
景
定位背景/客户目标
企业经营战略
品牌化经营,提升企业竞争力
积累房地产开发经验,奠定企业发展基础
1
项目开发战略
项目开发周期
项目利润目标
快速开发,保证良性的现金流
追求商业价值最大化,尽可能快速、全部出售
2
3
4
尽可能缩短周期,实现项目快速开发
短期内实现利润最大化
定位背景/项目限制条件
用地面积:23239m2(使用权面积)
容积率:≤
限高:不超100m
建筑密度: ≤25%
绿地率: ≥36%
用地性质:商住用地
最大计容建筑面积:123167m2
形状地势:地势北高南低,落差约6米,形状类似直角梯形,临东葛路面窄,南北纵深长;
地块现状:地块规模较小,原为军区办公用地,现正处于拆迁阶段,地面少量的长龄榕树可保留。
1
2
3
230m
72m
高
低
110m
1
2
3
72m
定位背景/核心问题界定
S
SITUATION/情景
公认事实
存在某个问题
采取了某项行动
C=R1、PLICATION/冲突
推动情景发展并引发矛盾
知道解决的方法
有人提出一项解决方案
行动未能奏效
Q=如何从R1到R2
QUESTION/疑问
分析存在的问题
我们如何实施解决方案
该方案是否正确
为什么没能奏效
利用S-C-Q分析法深入分析开发目标
(需要解决哪些问题方能实现开发企业的理想期望结果)
Q:
非期望结果---由特定情境导致的特定结果(项目开发按一般模式开发导致的结果)
R1:
期望结果---不喜欢某一结果,想得到其他结果(开发企业对项目开发的理想期望结果)
R2:
本项目所处中心城区板块,具备良好的地段和配套资源;
地块的各项指标有了明确要求,缺少具备市场可行性的配比建议,特别是商业部分的开发体量及定位。
项目理解
南宁房地产市场整体趋势较好,但目前市场存在明显的存量消化特征;
中心城区板块土地资源日益稀缺,市民接收程度较高,具有一定的刚性需求。
市场理解
具有一定房地产开发领域的品牌知名度,资金实力雄厚;
非常注重品质化开发;
本项目为南宁市场开发的第二个项目。
开发商理解
定位背景/核心问题界定
S:情境——项目背景事实和前提条件
?
X
R1
非期望结果—按常规发展的可能结果
R2
期望结果—不喜欢某一结果,想得到其它目标
二者之间的矛盾需要我们去思考适合本项目的其他操作思路
按照市场常规操作,本项目的市场前景堪忧,将不能实现期望的目标
C:R1与R2之间存在着的矛盾或冲突
定位背景/核心问题界定
本案面临核心问题是什么?如何解决?
地块较小,规模受限,难以形成市场地位
商业部分按常规操作,商业价值无法实现最大化
成为中心城区板块的精品项目
塑造项目竞争力,实现与中心城区板块其它项目的差异化
充分挖掘商业价值,尽快实现商铺销售
项目所在的区域价值应该如何挖掘?
如何制定稳健的开发模式,实现项目利润保障?如何迎合潜在客户对产品的需求,以体现规划特色及产品特色?合理确定住宅与商业的体量和配比及项目的开发主题、模式和进程,从而实现整体土地价值提升和联发集团的最大收益?
商业产品应该怎么做?
Q:实现从R1到R2必须要解决的核心问题及其分解
定位背景/核心问题界定
核心问题点
关
键
问
题二
关
键
问
题一
关
键
问
题三
采取何种创新模式可以实现充分溢价?
解析小结
项目区位与区域概况
项
目
条
件
与
地
块
解
析
项目周边配套分析
项目四至分析
项目SWOT分析