文档介绍：二手房买卖律师业务操作技能
陈旭
我们今天讲的话题是“二手房交易买卖合同纠纷案件”。一个是交易,一个是买卖合同纠纷案件律师业务操作技能。
在处理二手房案件过程中,应该是两个阶段,一个是非诉讼阶段,律师代表出卖一方也好,代表买受一方也罢,都要提供一些非诉法律服务,不是一上来就打官司,打官司是最后的一个阶段。
所以今天的题目是“二手房交易买卖纠纷合同案件律师业务的操作技能”或者说“操作方法”。
二手房的概念:
二手房讲概念,大家拿到的纸张上都已经做了描述,我们讲二手房可能不是很准确,说是增量房也好,存量房也好,这些概念不用再讲,大家看一眼就行。从新闻媒体报道中,从规范的教法中,把二手房叫存量房是比较科学的,因为现在大家看到的网签合同也是存量房有关的网签合同,而且二手房的类型比一手房类型更多一些。就像我们所列举的商品房、房改房、经济适用房等交易都属于二手房的交易范畴。
我们认为处理这样的业务时,应该有两类业务可以做:
一类是非诉讼类的房屋买卖,不管是代表卖方,还是买方,我们都有可为的空间。
第二,我们在交易过程中纠纷以后的仲裁或者诉讼代理,无论我们是哪一方,申请人、被申请人,原告、被告。
二手房业务我认为主要是这两大块。
一、非诉讼类房屋买卖业务中律师的主要业务
我相信在座的各位在这方面有多实践,作为出卖方律师提供哪些服务,作为买方律师提供哪些服务。
(一)卖方律师提供哪些服务
从出卖方律师的立场来出发,我个人认为我们的工作在那个阶段不外乎是帮助起草合同,审查合同,如果再往远点说,找到一个适合的中介进行这样的委托交易,在我们提出相关的合同以后,买方可能会提出一些修改意见。现在做律师好做在于已经有很多的格式合同可参考,但作为卖方律师我个人认为,不要太迷信格式合同,也不要为了自己省事,就拿格式合同作为一个操作范本。有过实践经验的律师都知道,格式合同是泛指普通的交易行为,每一个业主,每一个买主,在进行交易时,诉求会有所不同。
所以我认为,对那些有特殊交易要求的房子,可以根据委托人(出卖人)的需要,起草或补充制定一些客户所需要的合同条款。比如说,有一些客户对付款条件有特殊要求,要求一次性以现金方式支付,要求在一个限定的时间,另外还有一些客户,可能要出国了,或者有其他方面的原因,急于过户。实践中大家还在办其他的财产纠纷、婚姻纠纷的案件,有很多的客户,要求限期赶快过户,说白了可能是转移资产,及时地处理手里资产,这对不对,就另当别论,不是我们讨论的事。包括一些对外负有巨额债务的人,为了尽快转移资产,就及时过户,及时走掉,能不能走调,我们都清楚不一定能走掉,但说一句难听点的话,只要个人不违法,也不知情,当事人让我做事,我做就是了。
碰到类似问题,只要不触犯行规,只要不触犯国家的法律规定,就可做。刚才说了要求一次性付款,及时过户。另外还有免责条款,违约责任条款。
在交易过程中,有很多不可预测的问题发生,在制定合同时,比如说如果不能及时过户,对方办不下来贷款,我们在这个过程中,还要出现这样那样的问题时,这个责任该怎么分配,作为委托人的律师,肯定要把自己的责任尽量降低,尽量避免,所以对有特殊要求的客户,我们要根据他们的需要设计一个适合客户的合同。
所以,这是我认为作为出卖方的律师起草、审查甚至修改合同过程中,可以做的一些事。格式合同网上都有,我觉得一个好律师不是把一个格式合同套在业务当中,而是要有创造性的,能够发挥自己的智慧,写出一个跟格式合同稍微不同的合同,这是我们要锻炼的。
(二)买受方律师提供哪些业务
一般情况下是出卖人给我们合同和相关的一些交易条件,我们就要本着维护当事人权益的立场,要善于发现问题,对对方提出的合同提出修改和审查意见,不但如此,我们恐怕还会陪着我们的客户去购房,进行谈判,促进交易,因为大家都知道,在这个过程中,我们是买方,特别是在前一段,房子供不应求的情况下我们是比较被动的一方,那怎么能够促成这个交易,也要用我们的智慧。
我们碰到的这种案例在通县,一天一个价,这不是瞎说,可能有中介工作人员故弄玄虚、哄抬物价的嫌疑,但优柔寡断,可能就会买不到自己想买的房子,一转眼可能又贵了10万、20万,在这种情况下,作为律师,作为委托人的代理人,也要帮助他在把控风险的前提下当机立断。
我曾经替一个老总买过一个房子,在天河湾。客观地说也是二手房,交易过程是有一点点风险,有很多不清楚,而且有人在倒房子,但大问题没有,基本的问题,能够解决,那时当机立断帮他买下来,实际证明,我们买得及时,房价现在又涨了好几百万,这个时候,客户就会感谢你,这是我讲我成功的例子。
反过来,我跟另外一个老总买房子,他很相信我,由于没有及时帮他下决心,结果错过了机会,后悔的不得了,人家话里话就会埋怨你。这种事要总结经