文档介绍：2010年房地产行业报告
第一部分 2010年市场总体分析
经济:增速逐步放缓通胀压力依旧
今年固定资产投资、出口、工业增加值等主要经济指标均出现不同程度的增幅回落,反映出我国宏观经济增速前高后低的基本态势,从近两个月的指标来看,经济增速高位回落的态势趋稳。
GDP增幅进一步放缓,全年呈现“前高后低”态
,%。,%;,%;,%。分季度看,%,%,%,%。
在去年国家“四万亿”投资计划以及系列扩大内需政策引领下,%的高点。随着经济刺激效应减弱,国内宏观调控措施的不断加大,尤其是房地产调控政策、治理地方政府融资平台、过剩行业的产业结构调整和节能减排任务目标要求等一系列调结构政策措施,导致二、三季度经济增速出现下滑。到了四季度,增速下滑趋于稳定,并小幅回升,从整年来看,2010年经济增速持续回落是去年基数逐步走高和今年主动采取宏观调控措施共同导致的结果。2009年我国经济增速呈现“前低后高”,与之相对应,今年则呈现“前高后低”。
CPI逐月上行,11月创28个月新高
从09年末开始,CPI就出现了上升的迹象,而在4月楼市调控以后,这种趋势出现加速,%,超过3%的警戒线。随后一路上行,到了11月份,CPI创28个月新高,%,尽管12月出现了小幅的回落,但是流动性过剩引发的物价上涨压力已然形成,%,超出年初预计的3%的目标。
从PPI方面来看,走势要领先于CPI,全年呈现“N”型波动。1-5月份PPI受国际大宗商品价格上涨而呈现不断上扬的态势,5月份达到上涨峰值,随后由于经济增速的下降,向下保持震荡,从10月份起,伴随着大宗商品价格的回升,PPI又进入上升通道,总体来看仍处于高位,%。
土地:
,,涨幅高达近70%,土地市场的“量价齐涨”是今年全国土地出让金收入大增的主要原因。
根据财政部公布的财政收入数据计算,%,创下自2004年土地市场实行“招拍挂”制度以来的新高,如果再加上土地相关的税收,毫无疑问国有土地出让所产生的相关收入是地方政府财政最主要的收入来源;从目前来看,这样的状况短期内是无法改变的,由于国内产业结构转型缓慢、加上房地产市场持续增长的内生动力依然不减,预计在未来相当长的一段时间内,土地出让金在地方财政中的比重仍将维持在绝对高位。
另外,对于地方政府来说,财政收入能否保持稳定增长直接关系到其城市未来建设发展的空间,在当前各省市之间GDP赛跑日益激烈的背景下,地方政府对“土地财政”的依赖程度将有增无减。从这层意义上讲,尽管目前中央政府调控房地产市场的决心巨大,而自2010年起调控政策也是一波接一波出台,但如果站在地方政府的角度来看,其对调控楼市的动力却并不一定有多么坚定;以议论多年的土地增值税清算为例,由于该税属于地方税种,地方政府对其拥有相对较大的自主选择空间,虽然该税在打压房地产企业资金链方面效果显著,但考虑到有可能受损失的巨额土地出让收入,多年来土地增值税始终没有得到严格执行。
政策:年内三轮调控,密集程度历史罕见
《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》
免征公租房建设用地及公租房建成后占地城镇土地使用税
免征公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税
免征公租房经营管理单位购买住房作为公租房的契税与印花税
免征公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税
免征企事业单位与社会团体及其他组织转让旧房作为公租房房源的土地增值税
免征经营公租房取得租金收入的营业税与房产税
《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》
自2010年10月1日起,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税
对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税
对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税
《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》
严格实行问责制:对政策落实不到位、工作不得力,约谈直至追究责任
暂停第三套房贷:暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款
抬高首套房贷首付比例:首套房贷首付比例提至30%。第二套房贷首付款比例不低于50%、
支持政策保障房建设贷款需