文档介绍：万润东海步行街项目发展战略及整体定位
谨呈:江苏万润房地产开发有限公司
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[2006] GW03
11/12/2017
本项目世联所做的工作
工作内容
客户沟通
地块考察
政府部门访谈
收集基础资料
典型项目调研
专业人士访谈
客户访谈
-
-
第一阶段
市场调研
第二阶段
报告撰写
公司评审
第三阶段
中期沟通
确定研究思路
撰写项目主体报告
公司评审
修改调整
工作内容
工作内容
汇报
反馈调整
本次报告解决的核心问题
根据合同约定,本次报告重点解决项目的发展战略及整体定位,并在开发策略、经济测算等方面进行延展。
我们的思维导图
开发背景
市场定位
项目核心问题确定
项目开发策略
经济测算
项目发展方向
地块解析及市场背景
客户目标
项目发展战略
案例借鉴
竞争环境
本项目位于连云港市东海县城中心繁华区域,属于旧城改造项目
城市中
心区域
★
陇海铁路
利民路
①
②
东海北路步行街
东海实验中学
果园路
利群巷
海陵东路
N
占地面积:,㎡。
土地价格:1200万元,利息支出400万元,拆迁及补偿费用另计。
容积率:-,商住办公一类用地。
基本指标
拆迁4万㎡,㎡、沿街商铺5000㎡,涉及208户居民。
开发条件
半径500m
基本概况
东海县是连云港下辖最大的县,距离连云港40km
东海县
万润地产和南茂地产合作,万润关注项目可行性,由此决定是否介入进行主导开发
万润房地产开发有限公司
南茂房地产开发有限公司
背景
连云港最有实力的开发商,主要在市区开发,品牌影响力强
韩资企业,业务局限于东海县城,资金实力较弱,缺乏成功开发较大规模商业项目的经验
合作方式
如项目可行,成立一家新公司运作,以现金占40%股份,制定具体规划方案参与开发
前期取地及支付利息共1600万元,以此出资占60%股份,负责拆迁具体工作
开发设想
地块建大型购物中心难以实现收益
有点档次的“餐饮一条街”,仿南京、欧式,文化用品市场
信心疑惑
欲借助政府的力量推动拆迁
南茂对做商业很有信心,但拆迁能否顺利进行存在担心
地块为东海县南茂房地产开发公司所有,现邀万润合作。万润强调项目的可行性,如可行,拟以现金入股,主导项目开发。
开发背景
介入开发的首要问题在于拆迁能否顺利进行
原住村民大部分支持改造,最关心补偿问题
村民对目前居住环境不满意;
村民对改造持支持态度。
一般村民要求拆赔比1:1;
补偿形式:首选物业补偿形式,其次选择物业与货币结合补偿;
补偿后的物业既要包括自住房屋又要包括临街商业设施。
资料来源:访谈整理
改造主体:政府主导,开发商执行;
安置方式:村民选择就地安置。
拆迁难题
地块所在位置的茅墩村为东海县城发源地
总体看法
对改造的看法
对补偿的看法
拆迁访谈结论——原住居民多,拆迁难度大,需条件优惠,且依靠政府力量
本项目是东海最早的原住居民聚集地,居住人数多,安置房体量大,成本高;
本项目拆迁要依靠政府,力度要大;
东海前任县长拆迁力度大,后因拆迁事件引发贪污被抓,目前拆迁处于敏感时期。
村民心里希望被拆迁,但是条件要优惠,并且前期支付保证金;
早期拆迁一般按照成本造价×拆迁面积=补偿费用赔偿,另外还给被拆迁人地皮的形式。
拆迁难题
拆迁访谈1——东海市某工商人员
拆迁访谈2——某个体施工人员,被访人姐姐的房子被拆迁
政府正大力推进该项目,但难度依然存在
连云港新市委书记上任后,从上到下,全力推动城市拆迁改造工作;
东海县政府于2006年2月联合南茂公司成立拆迁项目组,县委副书记亲自挂帅,担任拆迁指挥部负责人。
东海前任县长拆迁力度大,后因拆迁事件引发贪污被抓,现在拆迁处于敏感时期。
2006年1月,温家宝总理在国务院会议上强调,控制城镇房屋拆迁规模,严格拆迁管理,严禁强制拆迁。
政府的支持力度加大
潜在的风险和操作难度
拆迁难题
机会
风险
PK