文档介绍：枫丹·欧洲华城
营销推广执行方案
目录
导语:
à营销组合力量是本项目的关键出路
à4P(产品/价格/渠道/推广)
是营销统筹的科学分类方法
à重在各阶段营销实施的操作性
项目营销总体策略
a、在单位总体的推售方式上,采用分批分期推售的方法。根据市场情况,对项目销售不同阶段进行划分,并在各个不同阶段按照不同的策略对项目可售单位进行销控,分批分期推出单位,以达到保持现场成交气氛及令项目持续性旺销的目的。
b、在针对客户的策略上,采取吸收舒城县区人口为主,吸收周边乡镇人口为辅的策略,在县城区通过较强的推广攻势,迅速提升项目形象,取得项目的热度,再辐射到周边的乡镇区域。
C、在推广策略上,采取推广服务于销售的策略。在项目整个的宣传推广过程中,都应该是以项目的销售来作为指导的,充分了解销售情况,在不同的销售状态下应该适时调整宣传推广策略来满足项目销售的需要。
d、在价格的策略上,建议采用“震撼价入市,爬坡式升价”的策略,先积聚人气关注,再稳步提升价格,达至目标均价水平。
入市前期,可以充分利用项目规模作为优势,先以较低价格推出,以低于同片区整体均价的价格推出,以积聚人气,提高到场客户的成交率。一方面可以引起市场的轰动,同时对前期业主来说,看到后面的价格其超值性自然不言而喻,这对整个销售过程来说,不论是售楼员的信心还是销售效果,都能起到不小的推动作用。
入市之后,在目标均价水平既定的前提下,运用价格策略,“爬坡式”稳健上升,从心理上催促有效需求赶快落订,这样能在保证均`价水平的前提下,在最短的时间内提高销售率至理想的水平。
产品策略
项目核心价值梳理
由于项目目前各项工作还在前期筹备阶段,而且随着市场的变化将产生许多不可预计的变动,因此下面的宣传价值极点只代表现阶段的观点,具体执行时将作进一步确认:
项目规模巨大,有强大的影响力、号召力;
临近合安公路省级干道,交通通达性好;
规划设计精益求精,产品品质高;
项目建筑风格较具特色,在当地产品中差异化明显,优势突出;
项目的性价比高,高品质与低价格错位搭配;
项目位于舒城的出口处,扼守舒城城关位置,为舒城的龙头地位;
小区规划配套设计完善,市政设施导入社区;
区域内模范生活社区;
与自然风光亲切相伴;
优美的小区环境,生态的小区景观;
舒城向北、合肥向南的区域发展趋势,政府在“十一五”期间将投入10亿元建设城北工业园区配套,使得城市中心将向北迁移;
产业园区,生活社区。项目临近工业园区,区域发展有坚实的经济基础支持;
大家风范的开发胸怀,开发商实力雄厚;
项目形象包装
地盘包装建议
地盘包装是影响物业形象的一个最直观的因素。客户对一个物业是否有信心,很大程度取决于对地盘包装的印象。鉴于目前售楼处设在城市中心区,现场包装为施工现场,具体包装如下:
围墙
城市广场围墙
围墙的包装在楼盘处于楼花销售阶段是向外人展现楼盘形象的重要窗口,因此其在地盘包装上为重要环节。
本项目位于省级干道合安路上,具有沿合安路段宽阔展示面的优势,中城建议项目合安路段需用围墙围板包装,充分利用这两个围墙面的展示效果,形成极具震撼的视觉冲击力和记忆力,充分树立其高尚形象。
在围墙设计上更要体现出华城尊贵、气派的个性特色,并配合灯光来体现楼盘定位的特点,从而达到吸引过路潜在客户的目的,为路过的车流、人流能感受到楼盘的华贵形象。建议在围墙高度以人的远距离视觉舒适度为宜(不小于3米)。围墙的设计可采用平面与立面相结合的形式,渲染出物业的品位和格调,并引发人群对未来生活的遐想。主要内容包括多条楼盘卖点的宣传图案,项目标准字体、项目logo、项目发展商、项目销售代理公司(等综合信息)。
建筑主体包装
本项目临合安省级干道,所处区域过往人流车流较多,因此地盘夜间灯光显得尤为重要。地盘夜间灯光处理可从三维角度出发考虑一定能达到良好的效果。利用这一优势在围墙展板上放置射灯,施工楼体外墙上布置彩灯,使之形成灯火辉明且柔和的城市夜景效果。
项目建设阶段的楼体包装主要是以项目建设单位和项目名称为主,并且加挂诸如“我们的施工给您带来了生活上的麻烦,请您原谅!”等字样,改变项目原来脏乱印象,博取周边潜在客户好感。
进入项目宣传推广阶段以后,项目楼体包装则以广告卖点条幅内容为主,在项目推广的不同阶段对部分内容适时加以改变,如:新年祝语、宣告开盘、即将封顶等等。(往后放)
售楼处建议
售楼处室外装修
售楼处位于县中心区梅河路的西段,外部环境受到一定的限制,但是可以灵活应用起来。
在售楼处(即将)装修高近2米、长达20米的广告牌,构成强大的视觉展示面。
在外部装修中,建议在项目外部设立指示牌,树立项目的形象效果,同时在售楼处的外围摆设盆景,花坛,吸引过往人流