文档介绍：银亿·上尚城2011年执行推广案
第一部分: 市场攻略
第二部分:产品力研究
第四部分:阶段执行
第三部分:推广体系
银亿上尚城南昌NO1项目
目录
解决品牌问题,完成年度目标
我们的使命>>
让我们思考两个问题
如何确保项目1期的销售火爆?
如何制造银亿品牌在南昌的影响力?
市场攻略>>
第一部分
2月23日,南昌市政府办公厅以通知形式正式出台房产限购令细则
从3月1日起,限购区域已扩至南昌全市(除安义、进贤、新建、南昌县),二手房也首次被列入限购范围
对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭,能够提供在本市满1年以上纳税证明或1年以上社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭,限购1套住房
对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供在本市满1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭,暂停在本市购房
对个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税
各商业银行对居民家庭贷款购买第二套住房的,其首付款比例不得低于60%,。
市场攻略[about market]
政策概述>>
3月22日,国家发展和改革委员会发布《商品房销售明码标价规定》
明文规定从5月1日起商品房销售实行一套一标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后,可以自行降价,打折销售,但涨价必须重新申报备案。
3月30日,南昌市人民政府办公厅下发《关于公布本市2011年度新建住房价格控制目标的通知》
《通知》要求,各地区、各部门和各单位要认真贯彻国务院和本市各项房地产市场调控措施,实现调控目标。2011年度,南昌市新建住房价格上涨幅度控制在当年城镇居民可支配收入的增长幅度以内,同比增幅控制在10%以内。
4月6日,中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率
这是中国人民银行今年续2月9日后第二次加息。两次加息,,,其他各档次存贷款基准利率也相应调整。
政策的不断施压,房地产面临前所未有的困境。但政府并不是想将房地产行业一网打尽,而是表明其致力于打击通货膨胀,挤压房地产市场泡沫和坚决调控房价过快上涨的决心。
限购令的实施,设定了一定的购房条件,使一部分不符合条件的人群远离市场,从源头上打击了居民购买热情。
三套房停贷、房产税的征收以及对购买不足5年就转让的二手房全额征收营业税,会产生住房持有成本的增加,因此投机、投资性行为会审慎入市,则使得投资以及投机在某种程度上将得到遏制。
二套房首付提高和调高存贷款利率等组合拳的运用,银行对于房地产行业的贷款门槛将更为严格,开发企业直接或间接融资将更加困难,资金压力进一步加大,同时也使得购房者购房成本增加。
市场攻略[about market]
政策解读>>
红谷滩:新地阿尔法国际社区(小高层135㎡两房和160㎡三房,均价16000元/㎡;
高层房复式面积202-290平米,售价17000元/㎡起)
红谷凯旋(仅剩10套复式房源在售,面积为170㎡,均价7200元/㎡)
联发广场(均价13000元/㎡)
香域滨江(140-180㎡的三房和四房,售价9600-10000元/㎡)
东方海德堡(177㎡,均价12000元/㎡左右)
绿地香颂(少量100-140平米三至四房样板房在售,总价120-170万/套)
朝阳洲:皇冠国际(96㎡左右的两房,均价9500元/㎡)
象湖:万科润园(精装电梯洋房,165平米四室户型,均价约10000元/㎡)
市区:恒茂国际花城、恒茂国际都会、金域名都、央央春天(待定)
智通悦蓝山(均价14000-15000元/㎡)
滨江首府(超高层,户型为35-260平米一至四房,均价约16000元/㎡)
滨江壹号(高层大户型,均价15000-16000元/平米)
市场攻略[about market]
南昌豪宅概况>>
★这些豪宅,总价均在150万左右,
其产品特性为高层,多层,少量洋房,户型面积在100-150平米区间,三房、四房格局,价格多在10000—16000元/平米。
在同等价格的情况下,消费者的置业选择范围较多,使得本项目存在一定的销售压力。
BUT,这些豪宅,
建筑密度低,私密性较差,公摊多、绿化率低……
而他们的优势就是在市区,但市区空气污染较严重……