文档介绍：天津市“城铁大厦项目” ——规划建议书
北京嘉信兰威营销策划团队
目录:
一、地块剖析
二、市场分析
三、客户探影
潜质挖掘,增创财富
四、规划建议
五、推广思路
一、地块剖析
地块区位——本地块地处天津市市中心和平区,
位于南京路与鞍山道交叉口,临近海河,
地铁1号线“鞍山道站”旁。
地块特征——可开发用地面积约为17700㎡,
分为两幅不规整地块,
地块中存在不可动建筑。
A地块
B地块
不可动建筑
优劣势分析:
S(优势)
和平区板块,市中心区域,土地资源稀缺,并且位置较佳。
南京路鞍山道交口,地铁1号线旁,便捷的交通生活。
紧邻海河,都市人文景观一手掌控。
项目周边生活、文化、商业配套齐全,拥有较完善的教育、医疗、服务设施。
VS
W(劣势)
地块被分割为独立的两块,项目整体感较差。
两幅地块均不规整,给项目设计带来较大难度。
地块的不规整使得规划项目较难实现该地块的利润最大化。
地块中存在不可动建筑,对项目整体建筑感觉带来一定影响。
观点:
该地块拥有不可复制的区域优势;随着市中心地块的日益稀缺,土地价值会日趋明显。
地处地铁1号线“鞍山道站”旁,是名副其实的地铁物业,投资回报较高。
把握此地块的开发机遇,本项目规划设计的目标则是最终达成土地利润最大化。
启动背景简述
宏观背景
美国次贷危机引发的金融风暴席卷全球,对中国的影响相对较小;
各级政府纷纷出台房地产相关救市政策;
政府前期对房地产的宏观调控手段起到累加效应;
前期的调控政策逐渐放松,市场信心逐渐恢复
天津房地产政策
天津市蓝印户口政策降低标准
公积金贷款相关政策调整,提高最高贷款额等
近期新政策
5月25日《国务院批转发改委09年深化经济体制改革工作意见通知》中,第九条“加快推进财税体制改革,建立有利于科学发展的财税体制”提到,“深化房地产税制改革,研究开征物业税(财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责)”。
5月27日国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果,其中最值得关注的是,普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%,成为此次调整受惠最大的项目之一。
二、市场分析
天津区域市场简介
和平区域市场分析
区域内个案简介
同类产品分析
◙天津区域市场简述
1、地产整体投资
2008年1-12,,%;,%;,%。其中七、八月份市场状况不良,房地产投资锐减,十月、十一月份市场虽稍有好转,但投资状况并没有明显改善。
(信息源自天津市政府网站)
评论:如此“三同”,关键的施工竣工量均为较大幅度降低,不难看出,09年甚至10年地产市场的竞争压力会比较大。
2、住宅投资
2008年1-12,,%;%,。,%,%,%的下滑。
(信息源自天津市政府网站)
评论:08年施工面积增长的较大因素是之前住宅利润高速增长的惯性使然,两个减少足以证明资金的压力,自然也加大了地产投资项目转型的可能性。