文档介绍：2012物业管理师基本制度与政策考点精选第二章(1)
第二章物业管理服务
一、考试目的
本部分的考试目的是考察应试人员根据物业管理服务特点、内容,物业服务收费、物业使用和维护等有关政策,解决物业管理服务标准,物业服务收费,(前期)物业服务合同等业务的能力。
二、主要内容
三、重点和难点
1、掌握:物业管理服务的特点、物业管理服务的内容、物业服务成本的构成、物业服务定价成本监审的原则、包干制和酬金制收费形式,(前期)物业服务合同的主要内容、物业使用和维护的有关规定。
2、熟悉:普通住宅小区物业管理服务的标准、物业服务定价成本审核的方法和标准、前期物业服务合同的特征和时效、物业服务企业维护秩序的方式、物业服务企业在安全事故中的法律义务
3、了解:物业服务企业的安全防范协助义务,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的有关规定。
四、内容讲解(本章一共24个要点)
要点1 物业管理服务的特点
例题:物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点是(B)。

要点2 物业管理服务的内容
例题:属于物业管理服务的是(ACDE)。
、消防、交通等协管事项服务

要点3 物业服务合同约定以外的服务
物业服务合同的标的是物业服务企业提供的公共性物业服务,物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主。对于每一个业主而言,依据物业服务合同享受的服务应是统一的。然而,由于每个业主都是独立的民事主体,除了全体业主共同需求之外,每个业主自然会有不同他人的特殊要求。
《条例》第四十四条规定:物业服务企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务,服务报酬由双方约定。理解这条规定,需注意以下几点:
(1)提供物业服务合同约定以外的服务,并不是物业服务企业的法定义务。
(2)合同以外的服务事项需由特定的业主和物业服务企业另行约定。
(3)物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。
例题:关于物业服务合同约定以外的服务说法错误的有(ABE)。
A、物业服务合同约定以外的服务的对象是物业管理区域内的全体业主
B、提供物业服务合同约定以外的服务是物业服务企业的法定义务
C、合同以外的服务事项需由特定的业主和物业服务企业另行约定
D、物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务
E、物业服务合同约定以外的服务是物业服务企业提供的公共性物业服务
要点4 物业管理服务标准
《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》(以下简称《标准》) 是中国物业管理协会在2004年印发的,从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务的内容制定了三个等级的服务标准。
由于物业管理服务等级标准的内容也是考试大纲中要求熟悉的内容,因此考生要对三个等级的服务标准比较熟悉,特别是三个等级中的一些数字上的差异,要特别引起注意,很容易作为命题点。
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例题:物业管理服务要求小区出入口执勤方式是(C)。
A、每1小时巡查1次
B、每1小时至少巡查1次
C、24小时站岗执勤
D、每日2次,配有安全健康监控设施,24小时监控
要点5 物业服务收费的原则
(一)合理原则
物业服务收费水平应当与我协调一致。
(二)公开原则
物业服务收费属于《价格法》调整范围,应当明码标价,物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置,依法向业主公示物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。
(三)收费与服务水平相适应原则
要求物业服务收费与服务水平相适应,就是要求价质相符,符合等价交换原则。
例题:物业服务收费属于(D)调整范围,应当明码标价。