文档介绍：★物业管理的概念 P1
《物业管理条例》规定:物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备工程保障部
和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生保洁绿化部
和秩序保安部
的活动隐性的是客服部
。
物业管理定义的理解 P1
物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动。主要有三种方式:业主自己进行管理;业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司业主与专业公司之间是委托服务合同关系
;业主选聘物业服务企业进行管理。《条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动。
2、物业管理活动的基础是物业服务合同。物业管理活动的实质是业主和物业服务企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。物业服务企业根据物业服务合同提供物业管理服务,业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用,双方是平等的民事法律关系。
物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理,对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。主要有两方面:一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理;二是维护相关区域内的环境卫生和秩序,包括物业服务企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。
《条例》调整的范围 P2
1、既调整住宅物业的物业管理活动,也调整非住宅物业的物业管理活动。
2、适用范围既包括城市,也涵盖乡村。
★物业管理的市场化特征 P3
1、房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。
2、多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应。
3、物业管理活动应当遵循市场原则。业主管理房产的方式,由自管自修转向委托专业物业服务企业进行管理,其本质就是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去,全体一业主仍然享有物业管理的决策权,将市场原则作为物业管理活动的前提条件,其目的在于两点:一是强调业主在市场活动中的自主权,自主选择;二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序。
4、非市场性的房屋管理不属于物业管理。无论是现在或将来,永远都存在业主自身部门或机构管理自己物业的情况,从严格意义上来讲,它不是一种市场关系,不属于《条例》调整的范畴。《条例》将业主选聘物业服务企业,并和物业服务企业签订物业服务合同,作为物业管理活动的前提条件,就是将物业管理与传统意义的行政管房模式区分开,强调物业管理是一种市场行为、市场关系、市场活动,必须遵守市场规则。
★物业管理的特征 P5
物业管理是城市管理体制、房地产管理体制的重大改革,是一种与房地产综合开发,与现代化生产方式相配合的综合性管理;是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局后与之相衔接的统一管理;是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理。按照社会产业部门划分的标准,物业管理属于第三产业。物业管理的三个基本特征:
1、社会化。物业管理社会化有两个基本含义:一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业,二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离,是物业管理社会化的必要前提,现代化大生产的社会专业分工,则是实现物业管理社会化的必要条件。
2、专业化。物业管理的专业化,指的是由物业服务企业通过合同或契约的签订,按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。这就要求:有专业的人员配备;有专门的组织机构;有专门的管理工具设备;有科学、规范的管理措施与工作程序;运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。因此,要求物业服务企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。
3、市场化。市场化是物业管理最主要的特点。业主通过招投标选聘物业服务企业,由物业服务企业来具体实施。物业管理单位必须靠自己良好的经营和服务才能进入和占领市场。这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。
双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。
★物业管理的起源与发展 P6
物业管理起源于19世纪60年代的英国,物业管理的创始人是奥克维娅·希尔女士,随后英国还成立了非盈利性行业组织:皇家特许屋宇经理学会。20世纪初,美国也成立了一个行业协会:芝加哥建筑管理人协会,行业自治组织成立。
★城镇住房及住房制度改革 P7
1、我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革的背景下,通过实行住房产品化制度而逐渐发展起来的。建国后的五十多年中,公有住宅的总量经历了一个由小到大,再由大到小的演变过程