文档介绍：万科集团对511文件解读
导言
保持房地产市场持续健康发展,事关国民经济和社会发展全局,事关全面建设小康社会目标的实现。当前一些地区存在房地产投资规模过大,商品住房价格上涨过快,供应结构不合理,市场秩序比较混乱等突出问题。为进一步加强对房地产市场的引导和调控,及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题,努力实现商品住房供求基本平衡,切实稳定住房价格,促进房地产业的健康发展,现提出以下意见:
【总结】四大问题,两大目标
重点解读——
从理论上看,房地产投资规模过大和商品住房价格上涨过快是相互矛盾的,没有任何市场化手段可以同时加以控制。
将二者同时提出,意味着政府在意图稳定房价的同时,仍未放弃对房地产投资导致原材料价格上涨和开发信贷风险的顾虑。放贷条件和负债率的控制不会放宽。
控制投资规模将限制供给,打压需求又将增加普通购房者负担。因此政府主要将通过调整供应结构来稳定房价,以行政手段管制价格和土地资源配置,以增加较低价位住房的供应量和在整体供应中的比例。
对开发商价格串谋、自我炒做哄抬房价的说法,部分被政策制定者采信,而市场中也确实存在一些不规范和投机取巧的行为。对“市场秩序混乱”的整治措施将缩小房屋销售中的自由度,许多销售技巧将遭受池鱼之殃。
一、强化规划调控,改善住房供应结构
各地要根据本地房地产市场需求情况,尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方,住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主,并明确开工、竣工面积和占住房建设总量的比例,尽快向社会公布,接受社会监督,稳定市场预期。省级人民政府要加强对各市(区)、县执行情况的监督检查。
各地城市规划行政主管部门要在符合城市总体规划的前提下,根据当地政府确定的中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求,加快工作进度,优先审查规划项目,在项目选址上予以保证。同时,要严格控制低密度、高档住房的建设。对中低价位普通商品住房建设项目,在供应土地前,由城市规划主管部门依据控制详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件,房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求,并作为土地出让的前置条件,以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。各地要加强房地产开发项目的规划许可监管,对2年内未开工的住房项目,要再次进行规划审查,对不符合规划许可的项目要坚决予以撤销。
重点解读——
政府将以更多行政手段介入土地资源的结构性分配。地方政府土地出让利益最大化的取向将受到抑制,财政平衡能力将受到挑战,征收不动产税的步伐可能加快。
低密度、高档住房的土地供应将会减少。但供应减少并不意味着其价格一定会上涨,因为政府将不吝于对高档住宅需求进行打击,包括税收手段和最严厉的信贷限制。高档住宅市场最可能的情况是供应、需求双双萎缩,部分富有家庭进一步改善居住条件的愿望将落空。
“双控房”实施标准是一个重大悬念。
对地方政府城市规划、土地供应的计划性作出了更高要求,如得到落实,对开发商的投资预计将有所帮助。
二、加大土地供应调控度,严格土地管理
各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下,根据房地产市场变化情况,适时调整土地供应结构,供应方式及供应时间。对居住用地和住房价格上涨过快的地方,适当提高居住用地在土地供应中的比例,着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。要继续停止别墅类用地供应,严格控制高档住房用地供应。要进一步完善土地收购储备制度,积极引入市场机制,进行土地开发整理,降低土地开发成本,提高普通商品住房用地的供应能力。
要严格土地转让管理,对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地,严禁转让,依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度,切实制止囤积土地行为,严格执行法律规定,对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,征收土地闲置费;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。要规范土地出让公告和合同的内容,加强房地产开发用地供后监管,对违反土地出让合同约定或有关规定的,依法追究违约违规责任。
重点解读——
部分意识到了土地供应是制约房价的关键因素,并提出市场化开发土地的构想。这是511通知中的最大亮点。如能落实到实处,将有助于尽快稳定房价,避免出台存在更大副作用的后继措施。
一级土地开发可能成为新的商业机会。
对于已出让土地的再转让,目前只有完成投资比例和取得土地证等少数限制,但不排除做出进一步限制的可能。
何谓“未动工开发”,目前并未做出明确解释。
三、调整住房转让环节营业税政策,严格税收征管
要充分运用税收等经济手段调节房地产市场,加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自2005年6