文档介绍：1
项目研究的工作阶段划分
市场调研工作
项目整体定位
项目地块查勘
区域特征研究:区域板块划分、人口、商圈分布、消费者购物习惯等各方面的调研
区域市场研究:区域规划、、商业市场、写字楼市场、公寓市场、住宅市场的整体扫描
商业集聚:铁百商圈、北二路、九路家具城、兴工街餐饮娱乐带等
访谈:专业人士、消费者、商业行业人士等访谈
项目本体分析
市场竞争分析
项目发展战略及整体定位
项目各物业类型定位
2
地块位于铁西区,北二路汽车贸易产业带上,交通便利,10分钟可达到沈阳站,5分钟可达到皇姑区等商圈
地块位于铁西区,北二路和兴华街的交汇处。地处体现十字金廊上。
铁百
商圈
太原街商圈
和平腹地
大东区
和平区
铁西区
皇姑区
沈河区
浑南新区
市政府
于洪新城
于洪区
一环路
二环路
金
廊
太原街商圈
沈阳站
北行商圈
兴华街
项目
火车站
5分钟
项目
太原街商圈
项目
5分钟
北行商圈
15分钟
项目
市政府
30分钟
地块概况
3
项目总体建筑面积为14万平,包括大型商业、独立商业、商务公寓、写字间形成的大型综合性项目面对铁西区北二路,昭示性强,交通便利
项目四至:
东临云峰家园住宅项目,西至兴华街,铁西十字金廊;北临北二东路,双向八车道;南至规划路。
项目
数值
占地
总建筑面积
地上建筑面积
大型商业
独立商业
商务公寓
写字间
兴华街
云峰街
北二路
规划路
兴工街
胜利大街
沈阳站
兴华街
云峰街
北二路
规划路
兴工街
胜利大街
沈阳站
项目已经进行地下
部分的挖土工作
地块四至
4
地块周边的主要商业为众多汽车4S店及红星美凯龙1期,未来将有瑞典宜家居和土耳其星摩尔购物中心。
汽车贸易产业带
兴华街
云峰街
北二路
规划路
兴工街
胜利大街
沈阳站
建设大路
铁百
华润置地广场
宜家居
星摩尔
家乐福
美凯龙1期
浪漫满屋
爱在城
周边概况
5
目标及限制条件
利润:整体物业价值最大化
品牌:商业地产形象树立,符合集团整体战略定位
稳健:保证后期整体的良好运营
目标:
限制条件:
规避与美凯龙一期的同质竞争
6
世联对目标的理解
目标:利润、品牌、稳健
公寓部分的快速热销形成初步影响力,即现金流
2万商业的高利润热销再次掀起热潮,即利润点
5万商业的成功招商并经营,形成持续影响力,即利润+树立品牌关键点
7
核心问题界定
整体价值最大化
实现利润最大化
树立商业地产形象
后期稳健运营
规避一期同质竞争
功能定位
业态选择
VS
问题1:
如何整体定位,通过协调各部分统一发力,即1+1+1≥3?
问题2:
保证项目各部分的合理定位,实现各部分的既定目标?
8
市场竞争分析
报告结构
项目属性界定
项目机会挖掘
案例分析
各物业类型定位
发展战略及整体定位
9
排名
城市
GDP(亿)
增长率(%)
级别
1
上海市
%
直辖市
2
北京市
%
直辖市
3
广州市
%
地级市
4
深圳市
%
地级市
5
苏州市
%
地级市
2010全国各市GDP排名
苏州近年来经济保持高速增长,指标位居全,在长三角地区占据主要地位,作为长三角地区的主要门户,商机无限大
经济指标
10
沈阳全市历年经济发展状况
房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系
4%-5%
5%-8%
大于8%
小于4%
萎缩停滞稳定发展高速发展
苏州市GDP及固定资产投资额加速增长,苏州市经济发展形势及潜力良好,处于快速发展阶段
经济指标
固定资产指标
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010
1
固定资产投资(亿元)
数额
1870
2360
2611
增长率
%
%
12%
%
%
%
2
房地产开发投资(亿元)
数额
420
718
增长率
%
%
%
%