文档介绍：第七章城市土地市场管理
教学目的通过本章的学习,要了解与我国城市土地市场相关名词的基本概念及我国城市土地市场的形成、发展、结构体系及运行机制,了解和我国城市土地市场供需调控与管理的相关模型、政策工具及其运行机制的创新情况。了解一些国外城市土地市场的相关情况,熟悉我国城市土地市场微观层面对市场客体、主体及交易的管理,掌握我国城市土地市场价格管理的目的、意义、作用及相关的政策制度和对土地价格监测等的内容
第一节城市土地市场管理概述
第二节城市土地市场供需调控与管理
第三节城市土地市场价格管理
第四节城市土地市场微观管理
第一节城市土地市场管理概述 一、城市土地市场的基本概念 (一)市场、土地市场和城市土地市场 从狭义上讲,土地市场是指以土地作为交易对象进行交易的场所;从广义上讲,土地市场是指这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。 (二)我国土地市场的形成与发展 (三)城市土地市场的结构体系 市场结构反映的是市场体系内部组织及其相互关系。城市土地市场结构包括城市土地市场类型结构、城市土地市场层次结构和城市土地市场组织结构。
1 城市土地市场类型结构 (1)城市各类用地市场城市土地具有用途的多样性,城市土地市场就包括城市各类用地的市场。城市各类用地市场相互作用、相互制约的结果,就形成了城市土地利用的数量结构和空间结构。 城市各类用地市场之间的关系是通过城市土地各用途之间的竞争来实现的。城市土地各用途之间的竞争就是指城市土地区位选择最佳用途竞争。 城市各类用地市场包括住宅用地市场、商业用地市场、工业用地市场等类型。
(2)城市土地产权市场市场交易,从表面上看是物与物的互换,但实质上是产权的交换,反映了人与人之间的关系。城市土地市场交易与一般商品市场交易一样,也是产权的交换,所不同的只是后者既有产权的交换,又有商品实体的位移,而前者只有产权的让渡,没有实物形态土地的空间移动。因此,城市土地市场实质上就是城市土地产权市场。 我国城市土地实行的是国有制,土地所有权不允许买卖,所以不存在城市土地所有权市场。我国城市土地市场实质上就是土地使用权市场。
2 城市土地市场层次结构从市场层次来讲,城市土地市场又可划分一级市场和二级市场。 (1)城市土地一级市场城市土地一级市场是指城市土地所有者将土地使用权在一定期限内让与城市土地使用者而形成的市场,反映的是土地所有者与土地使用者之间的经济关系。我国城市土地归国家所有,政府是城市土地一级市场惟一的供给者,所以城市土地一级市场是一种垄断性市场。目前,我国城市土地一级市场存在三种交易方式:出让、出租和入股,其中,出让是一种较常用的交易方式,它又包括协议出让、招标出让和拍卖出让三种方式;出租仍处于试点阶段;入股也只是股份公司土地资产交易的一种方式
(2)城市土地二级市场城市土地二级市场是指城市土地一级市场的土地使用权受让者将剩余年期的土地使用权让予其他土地使用者而形成的市场,反映的是土地使用者与土地使用者之间的经济关系。与一级市场不同,二级市场土地供给者不是惟一的,所以城市土地二级市场是一种竞争性市场。目前,我国城市二级市场主要存在四种交易方式:转让、转租、抵押和入股
(四)城市土地市场运行机制 城市土地市场运行机制包括市场机制和宏观调控机制。 1 城市土地市场机制在自由市场中,市场运行完全由一只“看不见的手”来调节,就是市场机制。所谓市场机制,“是对市场经济体制中基于经济活动主体的自身经济利益,在竞争性市场中供给、需求与价格之间相互依存和作用,连锁互动所形成的自组织、自耦合机能的理论概括”。它主要包括供需机制、竞争机制和价格机制,其核心是竞争机制。 在市场秩序的形成过程中,市场机制是最重要的、最基本的调节力量。市场秩序能否形成,主要取决于市场机制能否发挥作用及其作用程度。
2 城市土地市场宏观调控机制 由于市场存在缺陷,市场机制存在失灵的一面,单纯依靠市场机制的调节作用不能使市场运行到达有序状态。为了维护城市土地市场秩序,政府必须对城市土地市场进行宏观调控,以弥补市场机制的不足。因此,城市土地市场运行机制包括市场机制和宏观调控机制,二者之间存在本质的联系。一方面,从市场机制对宏观调控的作用来看,政府宏观调控措施的制定必须以市场为依据,并在市场运行中进行检验和纠正,才能提高其科学性;政府宏观调控意图要通过市场机制来贯彻,调控目标要在市场运行中实现。另一方面,从宏观调控对市场机制的作用来看,国有宏观调控为市场运行导航,规定市场的发展方向,克服市场机制在利益关系上的局限性和调节活动中的短期性行为;宏观调控还可以完善市场运行条件,为市场机制发挥积极功能提供必要的前提。对企业而言,市场机制直接作用于企业活动,宏观调控通过市场机制间接作用于企业活动。
二、城市土地市场管理概