文档介绍：银座城市广场3期营销定位报告
报告思路
——项目分析
——客户分析
2
市场是什么?
1
项目是什么?
4
做什么?
5
客户在那里?
6
怎么去做?
3
内外情况如何?
——后期概况
——市场调研
——定位建议
——开发建议
业态
名称
面积( ㎡)
合计( ㎡)
商业
办公
底商
会所
酒店
H1
20000
20000
电影院
E1
6000
6000
写字楼
D1、D2
12500
25900
写字楼底商
C4
13400
小吃街
C5、 C6、 C7、C8
2600
47400
公寓式办公
F1
3300
2600
F2
3500
2700
F3
11000
7000
F4
10000
4700
合计
28600
40300
18700
11700
99300
待建部分
开发建议
经过调研分析并结合项目自身特点,建议3期先开发高档次4星级产权式酒店和电影院,开发时间约1到2年。●与1、2期一样,开发的整体思路仍然围绕项目主力店银座商城布置,尽量利用商城开业后形成的人流带动整体商业气氛;●对大型SHOPPING MALL来说,高档次酒店和电影院有利于提升项目品质,使项目总体价值得到充分体现;●通过市场调查,发现东城高档次酒店较少,市场潜力较大,有良好的市场发展空间;●电影院先招商后建设,先与专业运营公司接触并达成合作意向,然后综合各方意见开始动工建设;●东城写字楼市场在近一两年内发展机会不大,3期暂不考虑。
电影院
E1
三期规划图
酒店
H1
酒店规划总建筑面积20000平方米,主楼16层,限高65米,裙楼2栋,最高为2层; 电影院规划总建筑面积6000平方米,主楼4层,限高24米,裙楼2栋,最高为2层。
第一篇产权式酒店
市场定位
发展建议
项目分析
市场
调研与分析
案例参考
东营市经济发展
从2002年到2007年,东营年国民生产总值增长速度都在13%以上。特别是近一两年来,随着国际石油市场原油价格的不断上涨,东营以石油开采为龙头的经济发展水平更为迅速,并推动了其它行业的繁荣发展。
2008年4月份,山东省将“黄河三角洲高效生态经济区”列入国家综合配套改革试验区的申请文件转到了国家发改委,列入发改委“考虑”事项。山东省在申请中建议,将黄河三角洲地区作为全国土地开发整理试点区,将东营市列为资源型城市可持续发展试点城市。
东营市发展规划
东营市政府在《东营市城市总体规划》
(1996~2010)中,确定了“东城向西发展,西
城控制三面向东发展,东西城相对集中,整体
融汇发展”的城市发展方向。
从地理位置上看,本项目距离东营市政府
不远,并处于东城靠西部分,并紧邻连接东城
城区主要干道黄河路,在东西城对接发展中地
段占优。
区位图
淮河路
●银座城市
购物广场
黄河路
东三路
胶州路
★市政府
去西城
东营市酒店市场调查
本次市场调查共走访东营市酒店8家,其中东城5家,西城3家;从星级标准来看,5 星级酒店1家,4星级酒店3家,3星级酒店3家,其它1家。
近年来,项目周边住宅区发展较快,但商业目前主要以步行街、商场为主,高档
次酒店在本片区尚属空白;
东营城市建设较晚,高档次酒店很少,在居住环境、周边配套、交通便利度上与发达城市相比尚有不小差距;在城市成熟度上,西城又明显优于东城;
蓝海国际大饭店
地址:东城新区黄河路与庐山路交汇处
开业时间:2006年
面积:占地100亩,㎡
物业分布:行政楼、商务楼、会议楼共318套客房
星级标准:4星级标准,
价格(普标):行政楼648元/间、商务楼558元/间、
会议楼楼368元/间,协议客户另有优惠
入住率:55%
酒店配套:餐厅、会议室、KTV包房、室内游泳池、健
身房、美容美发室、台球乒乓球运动室、
棋牌室、SPA国际会馆。
房间配套:中央空调、卫星电视、国际长途电话、
保险箱、互联网、冰箱、健康秤等。
主要客户群:新区单位接待等
评价:环境优美,设施较新,配套齐全,服务人员专业
素质较高,但地理位置较偏僻,交通不便,周边
配套较少。
外观
游泳池
标准间
大堂
会议厅
总统套房