文档介绍：天津棉二地块市场分析
2007-10-31
目录
一、天津市具有极佳的地理区位优势 1
1、地理位置优越,经济、行政地位重要 2
2、已形成了立体交通网络,区位条件优越 2
3、天津在我国经济中的地位日益突出 2
4、天津经济持续保持高速增长 3
二、天津市房地产市场面临极佳的宏观经济发展机遇,需求旺盛 3
1、天津市甲级写字楼市场供需分析 4
2、天津市住宅市场供需分析 7
3、天津市商业项目市场供需分析 9
三、河西区房地产市场具有很好的发展前景 11
1、河西区具有很强的区位优势 11
2、河西区经济发展迅速 11
3、河西区的城市建设与管理 12
四、棉二地块市场分析 13
1、地块基本情况 13
2、地块的区位分析 13
3、周边主要项目情况 15
4、地块周围三公里内其他物业资料详见附表 19
5、棉二地块面临的困难 19
6、棉二地块的市场定位 20
一、天津市具有极佳的地理区位优势
1、地理位置优越,经济、行政地位重要
天津市地处华北平原东北部、环渤海湾的中心,东临渤海,北依燕山,距北京120公里,是拱卫京畿的要地和门户。天津对内腹地辽阔,辐射华北、东北、西北13个省市自治区,对外面向东北亚,是中国北方最大的沿海开放城市,也是连接亚欧大陆桥距离最近的东部起点。天津是环渤海地区的经济中心、中国北方最大的综合性港口城市以及全国四个直辖市之一,地理位置优越,经济、行政地位重要。
2、已形成了立体交通网络,区位条件优越
天津港是我国北方第一大港,也是我国沿海港口码头功能最齐全的港口之一,并跻身于世界港口10强,,;天津已基本形成以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络,铁路和公路辐射华北、西北、东北广大地区。对内拥有200万平方公里的辽阔腹地,对外与160多个国家和地区的300多个港口有贸易往来;天津滨海国际机场是目前北方最大的货物空运中心,已开通国内外航线65条,通航城市54个。天津目前已形成了立体交通网络,海陆空交通便捷,铁路、公路四通八达,区位条件优越。
3、天津在我国经济中的地位日益突出
天津市是中央直辖市、环渤海地区经济中心和我国北方最大的沿海开放城市。2006年3月22日,由国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议,审议并原则通过了《天津市城市总体规划(2005-2020年)》,会议指出要努力把天津市建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。4月26日,国务院常务会议,决定批准天津滨海新区进行综合配套改革试点,继2005年上海浦东新区获批后,天津成为我国第二个“综合配套改革试点区。”根据天津市的“十一五”发展规划,到2010年,天津市人均国内生产总值将达到6000美元。随着海河经济、海洋经济、优势产业、区县经济、中小企业和个体私营经济五大战略举措的实施,天津市的现代化建设能力和水平将不断提高,天津在我国经济中的地位也将日益突出。
4、天津经济持续保持高速增长
近年来,天津经济持续保持高速增长。全市国内生产总值(GDP),,%。经济增长速度高于北京、上海和重庆三个直辖市。
图1:2002年—2006年,四个直辖市GDP年均增长率对比
二、天津市房地产市场面临极佳的宏观经济发展机遇,需求旺盛
截止2006年底,世界500强跨国公司中,已有121家在天津投资。2006年,天津市国内生产总值中,外资经济增加值达到1193亿元,%;,%。随着外资企业的大量涌入,外向型经济已逐渐形成。2002年—2006年,天津市城镇居民人均可支配收入从9338元增加到14283元,%。外向型经济的带动和城市居民收入的大幅提高,将为天津市房地产市场带来巨大的需求。
1、天津市甲级写字楼市场供需分析
(1)天津市甲级写字楼供给状况分析
第一,现有甲级写字楼档次不高,国际级甲级少
目前,天津市现有甲级写字楼大部分是与百货、卖场相结合的综合性办公楼,与纯商务办公用写字楼相比,车位紧缺,人员混乱和管理松懈等问题都会影响正常的办公效率。另一方面,现有写字楼大部分容积率高、外形不够国际化,且大部分是租、售并举方式,物业管理水平较差,项目建筑材料、配套设施、层高等软、硬件条件都不能满足现代办公需求,智能化、人性化服务水平不足。与北京、上海相比,写字楼整体品质和档次不高。除了刚进入市场的津汇广场外(90年建成的均较优,但硬件设施较陈旧),市场上缺乏真正意义的
国际甲级写字楼。
第二,已有写