文档介绍：宝应白田北路C地块市场发展报告
锐力营销机构
2007年6月
2007年6月
白田北路C地块发展报告
思想物化产品去化
2007年6月
白田北路C地块发展报告
本次报告的阐述提纲
第一部分市场调研分析
科学全面分析宝应房地产市场动态,发现市场的机会
第二部分定位与产品策略
根据市场机会,明确项目定位,提炼本项目的产品竞争优势
第三部分全案行销思路
针对项目产品,通过系列行销方式,升华项目的价值
发现
提炼
升华
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白田北路C地块发展报告
第一部分
市场调查与分析
该部分主要通过分析宝应房地产发展历程及未来发展趋势,发现本案市场机会点,以此为项目市场发展、相关定位提供市场依据,以便使项目能够按照市场规律运行。
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白田北路C地块发展报告
一、宝应房地产市场总体分析
二、宝应住宅市场未来发展趋势
三、从市场分析看到本案机会
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白田北路C地块发展报告
宝应房地产市场总体分析—系列1
宝应房地产市场发展阶段及历史沿革
第一阶段:萌芽阶段,1980年—1995年。主要代表为龙扬房地产公司开发泰山新村,以满足基本居住为主,并不存在规划与户型。
第二阶段:起步阶段,1994年—1997年。主要代表为西门、安宜路改造,城市边靓变美。这个时期开始注重住宅的美观效果。
第三阶段:真正市场化,1998年—2003年。主要代表为白田路世纪园的开发,随后的新加坡花园更是将宝应房价提升到一个新高度。
第四阶段:平稳过度,供应量不足,2004年—2005年底。住宅供应量不足,商业开发较多。由于存在较大的需求量,楼盘在营销推广难度不大。
第五阶段:爆炸式开发,百花齐放,2006年—2007年。市场集中放量,楼盘整体档次提高,营销层出不穷,推广难度变大。
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宝应房地产市场总体分析—系列2
白田北路在售楼盘客户构成
楼盘名称
主要客户群
次要客户群
国泰华苑
翔宇中学、小学、职教中心教师、乡下进城者
政府企事业单位人员、
白田雅苑
城区、乡下进城者
政府企事业单位人员、光华学校教师
鑫宝佳园
宝胜集团员工、乡下进城者、外地打工者
政府企事业单位人员、投资者
蒙地卡罗
城区换房者、乡下进城者
个体老板、政府企事业单位人
员、宝胜集团员工
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从白田北路几个项目的客群分布情况我们大致可以看出:
1﹑乡镇进城置业安家的人群越来越多;
2 ﹑主城区职业者与乡镇进城职业者构成宝应房地产两大购买人群,随着时间的推移,主城区置业人群将越来越少;
3 ﹑公务员,企业职工成为次要客群,这主要源于,近两年大批新房上市,已经吸纳了这部分购买人群;
4 ﹑抢占市场仅剩的高端客源及乡镇置业者将成为下一阶段宝应房地产客源竞争方向。
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楼盘名称
总户数(套)
均价(元∕㎡)
已去化套数(套)
备注
国泰华苑
900
2150
一期基本销售完,二期未动
二期预备销售
白田雅苑
700
1950
一期300套基本销售完毕,二期未动
二期销售许可证没有办,未开始销售
人和家园
600
1850
一期200套,基本去化完毕
二期未开始销售
鑫宝佳园
800
1900
400,销售一半多
小高层去化不理想
蒙地卡罗
560
2200
一期400套,剩余60套左右
二期未开始销售
合计
3560
1600套左右
白田北路各楼盘去化情况
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白田北路目前五家在售楼盘,共有房源约3560套,截止到5月底,合计去化约1600套住宅,剩余1960套没有销售。可想而知,宝应房产市场将会是怎么样的一个局势。而且国泰华苑、白田雅苑、人和家园、蒙地卡罗着几家楼盘的建筑规划还在更改,加上目前还没有正式销售的阳光锦城也就是说不包括本案在内,实际的总房源数超过6000套。加上市场其他片区的楼盘,宝应总体量将超过10000套,对于一个县级市场,这是一各非常庞大的数字!
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