文档介绍：2007下半年——2008上半年房地产市场动态
2008年5月22日
目录
(一) 一级市场重要数据分析 3
(二) 兴化市房地产行业重点指标分析 6
(三) 宏观市场小结 7
(四) 兴化楼盘分析 8
(一)城中板块定义 10
(二)城西南板块定义 14
(三)新区板块定义 17
(五) 购房群体分析 21
一级市场重要数据分析
1)07年下半年——08年上半年兴化市土地市场出让量开始逐步平稳,土地成交量也开始逐步减少
2005年以来,兴化市土地市场活跃,不论是成交面积还是成交总金额都有了大幅度的增加,尤其是2007年前7个月的土地挂牌量和成交量都远远超过2005年和2006年全年的成交面积和成交金额,%%,但到07年下半年开始,随着土地的稀缺性和土地成本因素,兴化整体土地市场土地成交量开始有逐步减少趋势,07年下半年到08年上半年,整个兴化市区土地出让量仅为92万平方米左右,不复07年上半年土地出让的火爆迹象。
数据来源:兴化市统计局
2)07年下半年开始,由于兴化市政府大力推行旧城改建计划,土地出让重心开始逐步向城中区域偏移,由上半年的7%逐步上升到现在的43%
从2006年7月-2007年6月一年间,城南板块在兴化市土地出让的比例中占绝对主导地位,㎡,占全市土地出让量的58%,充分说明了兴化市政府对城南区域的支持,但由于07年下半年开始,兴化市推行旧城改建计划,直接导致城中区域的土地出让量急速上升,由07年上半年的7%,到了现在43%。在兴化土地市场形成和城南分庭抗争的局面,也预示着兴化未来的居住发展方向将主要集中在城中和城南区域,而城西南板块,由于土地定位经济开发区,多为兴化支柱企业所在地,所以土地成交量一直处一个平稳趋势。
数据来源:兴化统计局
3) 07年下半年——08年上半年兴化土地成交价格分析
从06年下半年——07年上半年土地交易价格看,城中板块土地价格居高不下,达到了1886元/㎡,使得开发商开发成本有了较大提高,必将带动房价呈上涨态势;城西南板块的土地均价也达到了1300元/㎡以上;新区板块因为土地放量较大,因此土地均价在1000元/㎡以下。而07年下半年——08年上半年,土地价格依然呈现上涨趋势,其中以城中板块较为显著。
数据来源:兴化市统计局
兴化市房地产行业重点指标分析
1)兴化市房地产行业投资总额不高,但总体趋势平稳增长
纵观近三年来,兴化市房地产投资额总量偏少,,,2007年也仅为10亿,年增长率仅为11%,这充分说明兴化市房地产市场已经过快速升温的阶段,投资增长率逐步平稳化,原始成本优势不再明显。
2)2007年兴化市施工面积达到了93万㎡,超过了前两年的全年面积之和
2007年兴化房地产市场全年施工面积以超过05、06年施工面积总和,但竣工面积却不与之成比例,这也就说明,在目前市场情况下,有部分开发商在不存在资金问题的前提下,保持观望态度。部分楼盘工地现场都已经处于停工阶段,但到07年下半年,由于政府政策关系,众多楼盘都开始启动,将有可能与08年上半年或者下半年上市,将对兴化市现有市场形成更大的冲击,也就预示着,要在众多同质化的楼盘竞争中分得一杯羹,必须合理的处理特色价格和特色宣传之间的关系。
3)旧城改造工程的开始及农村人口进城置业,及泰州城市楼盘的辐射影响数据来源:兴化统计局
2008年兴化城市拆迁量约为45万㎡,再加上兴化乡镇入城置业人员,从客观数据来看,这是一个非常大的市场,但是同时在2008年兴化市将有近20万㎡经济适用房同廉租房面市,将分流掉大部分拆迁客群,同时也有部分楼盘针对拆迁用户,推出低端产品,以不足2300元/㎡的价格吸引了部分的拆迁户。在乡镇进城置业人员方面来看,兴化市高端产品的价格,同泰州市区商品房销售价格不相上下,导致乡镇进城置业人员部分向泰州市区分流。
宏观市场小结
相比07年上半年而言,兴化市土地出让量明显减少,土地成交比例也不容乐观。
城中土地成本急速攀升,导致城中楼盘价格居高。
由于政府推行旧城改建计划,导致城中土地出让量明显上升,由07年上半年的7%,增长到现在43%。
施工面积出现大量剩余,开工面积与竣工面积差量越来越大。
政府经济适用房推进、及周边城市房价因素,导致批量客户分流。
兴化楼盘分析
1)重点楼盘成交情况及分析
数据对比及分析(07年下半年—08年上半年)
项目
总体量
上市时间
07年9—10月上市量(套)
07年11—12月上市量(套)
08年1—2月上市量(套)
08年3—4月上市量(套)