文档介绍：陈杰:中国公共住房政策概览
中国公共住房政策概览
2010年10月09日10:32 来源:思想库作者:陈杰浏览:227
中直接发起的住房制度改革,历经20年的曲折探索,终于在 1998
年完成了从福利分房制度到商品住房制度的根本性转变。住房不再由政府无偿分配后,因为
有利可图,投资热情被空前激发,住房供应不再成为中国城市的老大难题,如 1978年之前
我国城镇年均住宅竣工面积仅有 ,1978-1987年间年均为 ,
1988-1998年间年均为 ,1999年-(含非商品住
宅),达到历史最高水平。这 10年间光由开发商提供的商品住宅就累计达到 3900万套,解
决了 1亿多人的居住问题。住房总体上不再短缺,2009年底城镇住宅存量面积达到 131亿
平方米,城镇人均住房建筑面积超过 28平方米,是 。
然而住房成为商品化后,也随之带来一系列问题。作为一个新兴的市场,住宅价格难以
抑制的持续高涨,远远高于同期收入增幅。自 1998年之后,中国城市房价收入比居高不下,
始终在 10以上(90平方米商品住宅总价与城镇家庭年可支配收入的比值),中低收入家庭对
商品住宅的承受能力更加脆弱。事实上,中国政府在 90年代的房改当中就意识到中低收入
家庭的住房问题是不能完全用市场来解决,也采取了多种办法去力图缓解这部分人群的住房
困难。然而由于中国政府对经济增长的需求非常强烈,把住宅房地产看作一个产业和经济增
长来源的考量往往压过实现“居者有其屋”的社会民生政策诉求,住房保障在大多数时间是
被忽视或远排在经济发展政策之后。
尽管这样,中国还是初步建立起一套覆盖一定城镇居民范围公共住房政策体系。中国公
共住房政策总体上可以分为三个组成部分:一、经济适用房;二、廉租房;三、公共租赁房。
一、经济适用房
1991年国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出要“大
力发展经济实用的商品房,优先解决无房户和住房困难户的住房问题”,是第一次在政府文
件中出现跟经济适用房相似的字眼,也确立下了日后经济适用房的基本内涵。到了1994年,
由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》提
出,要“建立以中低收入家庭为对象,具有社会保障性质的经济适用住房供应体系”。该《办
法》要求,经济适用房的价格按建设成本确定,以微利价出售,只售不租。其成本价由 7
项因素(征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5%以内的利润)
构成。出售经济适用房实行政府指导价,其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确
定,并定期公布。这些要求成了日后建设经济适用房的基本原则。但当时开发商还没兴起,
经济适用房基本都由政府行政部门出资和组织建设[1]。
1998年7月标志性房改文件(《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设
的通知》国发[1998]23号文)中提出“建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系”,但
这个“供应主体”除了个别地区热情很高,绝大多数地方从来就没有实现过。
2003年8月《国务院关于促进房地产市场持