文档介绍：新浒商业街二号规划建议
博思堂地产综合服务股份有限公司
2009年10月12日
一、项目分析
二、同类产品分析
三、项目规划建议
四、项目推广建议
一、项目分析
1、周边环境分析
2、项目自身分析
3、启示
图:区域交通图
项目区位:
未来规划的浒关新城,占据规划新城的核心位置,区位优势明显。
交通可达性:
项目紧邻312国道、京航大运河,可通达周边各省市,项目直接连接苏州新区长江路商圈,同时跨过兴贤桥可通达苏州市区,项目邻近路道正在拓宽之中,区位交通优势明显。
浒关镇环路交通
京航大运河
规划道路
312
国道
新区
市区
本案
85/321/326路
1、周边环境分析——商业现状
整个规划形成一个“双环”结构,规划成:
1个片区级核心区
6个居住组团围绕中心区
9个工业组团环绕居住片区
1 个沿运河沿岸、规划区东南部的保税物流园
1个由西南方向契入片区中部的绿色生态区
规划纲要
本项目位于未来规划核心区域,居住区与工业区交叉处的分界商业中心,即可辐射北部居民区,同时又可服务于南面大片工业区。
工业用地
居住用地
商业用地
物流
本案
核心区
1、周边环境分析——商业现状
本项目被新浒商业1号围绕,商业体量较大,配套齐全,距浒关镇中心约3分钟车程;
本项目东边为浒关工业园,以电子信息、生物制药、精密仪器等为主,目前已经有部分企业入住;
项目附近有金榈湾、新浒花园等大型住宅,同时还有大量未建设住宅,目前消费力有限,未来消费潜力巨大;
图:周边环境图
周边环境分析:
图:区域交通图
312
国道
惠丰
商业街
兴贤桥
浒关镇
区商业
惠丰商业广场
兴
贤
路
商
业
街
鸿锦新苑
金光大道
本案
金榈湾
浒关工业园
浒杨路
华润万家
新浒花园
新浒大酒店
湿地花园
未建住宅
小学
1、周边环境分析——商业现状
周边企业消费群(不包含分布零散的企业)
1)高新区出口加工区
出口加工区预计职工将达3万人左右,
2)大新科技园
工业园现有员工2万左右。
3)阳山科技工业园
工业园内大概有2万工厂员工。
学校/培训机构
1)吴县中学新校区
共有近3000名学生,教职工约200名。
2)阳山实验学校和幼儿园
目前共有在校学生2000多名,教职员工170多人。
3)苏州公安局观山考验场
每年有6万人需要在观山呆上最少两周时间驾考。
周边消费人口构成
1、周边环境分析——商业现状
1、周边环境分析——商业现状
浒关老镇环境相对杂乱,商业氛围浓厚,但大多数为中低端消费。
项目周边规划良好,区域内为浒关中高端居住居中区。目前主要消费场所为新浒商业一号。
商业成熟度:尚属于商业起步阶段,整个区域处于人口初期膨胀期,服务业尚处于初始发展阶段。
项目周边商业特征:生活配套区和工业区为主要特征,交通尚可,并处于高速发展阶段。
投资回报率分析:由于目前整体商业的档次不是很高以及商业的运营管理不足,从一定程度上影响了其商业租金水平,目前新浒商业一号、惠丰商业街等商铺投资回报率均在4-5%之间,低于苏州市场商铺的平均水平。