文档介绍：第九章基准地价的评估
了解我国地价体系构成及地价更新的目的和途径;熟悉地价的本质及其特点,基准地价测算的基本原理;掌握基准地价的概念和评估的工作程序、基准地价更新的途径。
本章内容
第一节    我国的地价体系
第二节    基准地价测算原理
第三节基准地价评估工作步骤和内容
第四节基准地价更新
第一节我国的地价体系
一、地价及地价特点
(一)地价的概念
马克思曾经对土地价格进行了本质的描述:“土地价格不外是资本化的因而提前支付的地租。”①土地价格“不是土地的购买价格,而是土地所提供的地租的购买价格。”②这里所讲的地租是指“租地农场主为了获得经营土地的许可而以租金形式支付给土地所有者的一切”,③也就是土地收益。地租资本化实质上是地租收益资本化,土地价格是土地权利和土地收益的购买价格。
第一节我国的地价体系
(二)土地价格的特点
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第一节我国的地价体系
(三)我国地产市场中的地价形式目前的主要形式有:
,政府对一定区域内的地产收益或交易价格等进行归纳整理,形成的区域平均价。
、防止地价暴涨或提前收回土地使用权确定补偿额等管理措施所依据的地价标准。
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、出租、抵押时形成的交易价格。
、出租、抵押、划拨土地使用权时补交的地价、政府对地产作为单位和个人财产进行管理时的土地价格。
第一节我国的地价体系
第一节我国的地价体系
二、地价体系的概念及作用
(一)地价体系的概念
地价体系是在地产市场中,由若干个既相互联系,又互有区别的地价构成的,共同满足地产市场管理和运行需要的价格系列。
(二)地价体系的作用
根据当前地产市场运行和管理的需要,我国的地价体系应发挥以下几方面的作用:

第一节我国的地价体系
三、我国地价体系的构成
(一)基准地价的概念和作用

基准地价是指按照城镇不同的土地级别或均质区段分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用权平均价格。基准地价的评估是以城镇整体为单位进行的,是该地区土地等级、特定用途、一定时间内的使用权平均价格,反映了我国城镇土地利用所产生的实际经济效果,标明了土地经济价值运动的基准线。
第一节我国的地价体系

(1)基准地价客观地反映了土地价值量大小及变动趋势,表明了土地利用的经济效果;
(2)为国家计征土地使用税、土地增值税等税费提供依据;
(3)加强国家宏观管理的手段,调整经济活动在空间布局的经济杠杆;
(4)进一步评估标定地价、出让底标等宗地地价的基础,起到估算初始值和修订初始值的作用。
第一节我国的地价体系
(二)标定地价的概念和作用

市、县政府根据管理需要,评估的正常上地市场中,在正常的经营管理条件下和政策作用下,具体宗地在一定使用年期内的价格。标定地价是宗地地价的一种,评估时一般以基准地价为依据,根据地块使用年限、市场行情、地块大小、形状、容积率限制、微观区位等条件,通过系数修正进行评估。城镇内不具备基准地价和系数修正标准时,也可以采用适宜的估价方法,根据市场地价资料直接评估。