文档介绍：第八章土地增值税法
■考情分析
年份
单项选择题
多项选择题
计算题
综合题
合计
2011年
1分
—
—
13分
14分
2010年
1分
1分
4分
—
6分
2009年
1分

5分
-

■本章重点与难点
征税范围判定,土地增值额确定(注意:房地产开发企业与非房地产开发企业扣除项目的差异,新建房地产转让与存量房地产转让的差异),税率选择与运用,应纳税额计算,土地增值税清算,优惠政策等。

■本章内容精讲
一、征税范围(熟悉)
有关事项
是否属于征税范围

征。包括三种情况:(1)出售国有土地使用权;(2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售;(3)存量房地产买卖。
、赠予
继承不征(无收入)。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征;非公益性赠予征。

不征(无权属转移)

抵押期不征;抵押期满偿还债务本息不征;抵押期满,不能偿还债务,而以房地产抵债,征。

单位之间换房,有收入的征;个人之间互换自住房免征。
、联营
房地产转让到投资联营企业,暂免;将投资联营房地产再转让,征。
投资、联营的企业属于从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,应当征收土地增值税。

建成后自用,暂免;建成后转让,征。

暂免

不征(无权属转移)

不征(无收入)
二、税率——四级超率累进税率(记)

三、土地增值额的确定
土地增值额=转让收入-扣除项目金额
扣除项目金额:
转让项目的性质
扣除项目
(一)对于新建房地产转让(房地产企业)
;

(仅限于房企)
(二)对于存量房地产转让

。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的:旧房及建筑物的评估价格,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
。
。
四、应纳税额的计算(掌握)
(一)应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
步骤:四步

(二)房地产企业土地增值税清算

——公共设施
,其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用,除另由规定外,不得扣除。

属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。

房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,