文档介绍：南宁金腾公司仙葫项目营销提案
南宁宝国通房地产投资咨询有限公司
二OO五年五月
提案说明:
本提案建立在双方对房地产市场深刻认识及项目的市场竞争态势基础上,就金腾公司项目的营销思路进行分析、研究、并在此预测价格的基础上对项目销售流水及营销思路进行阐述。
一、市场回顾
一)、宏观政策
1、国民经济运营继续保持良好,%,全社会固定资产投资达70073亿元;外贸进出口总额达11548亿美元,利用外商直接投资606亿美元;生产资料供需矛盾紧张,农业扭转下滑趋势,居民消费价格指数上涨3.,9%;总体表明:2004年,经济生活中的突出矛盾得到缓解,不健康不稳定因素得到抑制;国民经济保持了增长比较快、效益比较好、活力比较强的良好势头。
2、房地产行业的发展速度与热度已经引起了国家的高度重视。为给经济发展过热实现“降温”,国家采取了一系列宏观调控措施;中国将进一步加大宏观调控力度,以确保包括房地产行业在内的多种相关行业保持正常稳定的发展。
继2004年后,在2005年相继出台多项政策抑制房地产过热。
A、温家宝总理在在今年的政府工作报告中,明确提出“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”;
B、05年3月,央行再次调整个人住房贷款利率并造成部分城市按揭首付提高;
C、国务院七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》;
从而可看出,宏观面对房地产行业支持将继续下降压制,由于土地政策变化和金融利率的调整,土地资源的稀缺性和开发商建设成本的提升必将引导市场价格走势继续走高,同时市场非理性竞争将持续加大。
二)、中观持力层面
1、受宏观调控影响,楼市整体均价增幅放缓,但保持稳中有升;
2004年,全区商品房平均销售价格为2110元/平方米,每平方米比去年同期增加206元,%,其中住宅平均销售价格为1847元/平方米,每平方米增加93元,%;办公楼平均销售价格为3837元/平方米,每平方米增加298元,%;商业营业用房平均销售价格为5374元/平方米,每平方米增加1731元,%。
今年一季度我区房地产开发投资增速有所放缓,商品房供求结构基本合理,房价稳中有升,有利于市场稳定发展,降低投资风险,增进消费信心
2、人均收入持续增长,城市固定资产投资稳步上升
2004年,,%,扣除物价上涨因素后,%。从收入来源看,影响居民收入较大增长的主要是工薪收入和转移性收入。居民收入的上涨,与之同时恩格尔系数的下降,为房产业的发展提供了必要的经济基础。
同时认真贯彻落实国家宏观调控政策,积极采取措施,及时清理投资项目,整顿土地市场,从前三季度固定资产投资情况看,宏观调控取得了双赢成效。一方面固定资产投资运行正向预期目标迈进,城镇固定资产投资由年初的高位增长逐月匀速回落并呈现稳定较快增长的走势,避免了过去宏观调控所带来的投资大起大落现象。另一方面投资结构进一步得到优化,重点控制领域的投入速度继续趋缓,基础性行业和非国有单位等投资得到加强。
3、136工程稳步持续进行,南博会举办圆满成功
政府的136工程已经跨越了三个年头,今年的“1858”工程顺利完工,城市建设也已经初具规模,城市拆迁量在进一步增大,2004年的城建投资超过120个亿。而今年“南博会”的圆满成功也是建立在城市发展建设基础上的,同时南博会也号召了一大批国内外在南宁投资的企业,同时签定多个大型项目,更可以肯定的是,今后的数年,每年以亿计,都会有不少于三位数的城建投入。南宁城市在内在外都对房地产有更大的需求。
4、城市扩张拉动区域经济,大南宁格局闪亮呈现
在南宁未来20年规划中,城市人口预计要达到300万,是现有人口的一倍,随着新的城市行政区域的重新规划调整,形成“六县六区”的格局,将大大加快南宁的城市化进程。
区域经济的发展必然会带来区域价值的提升,仙葫开发区已纳入城市快速发展的轨道,亦成为城市东进的最前沿,将使房地产的发展空间达到一个新的平台。
虽然宏观政策面支持下降,但城市的稳定扩张和发展仍旧为南宁房地产市场提供坚实的基础平台,在2005年,南宁的房地产行业增幅可能会放缓,但行业总体趋势持续走高的大方向是不会改变的。
仙葫的发展已经取得了显著成效,区域的价值已经发生了质的改变,并且开始逐渐融入城市中心区域,随着城市的进一步发展,对中低价位项目的支持将逐渐提升,区域价值将进一步提高,而城市体量不断增大,置业需求仍会进一步加大,同时市场中坚消费力量仍旧是以大众消费购买为主体,项目将应保持稳健运营的态势健康发展。
从二OO五上半年楼市观察来看,仙葫开发区、相思湖片区成为南宁新生楼盘的主流热点,***出良好的区域发展优