文档介绍：以房养老模式研究
一、以房养老的基本思路
住宅购建与晚年养老用费保障,是现代家庭长期预算安排的基本内容,需要资金多多,形成家庭的重大经济负担。为解脱家庭的经济负担。经对房地产金融、社会保障、养老保险及制度经济学理论的若干思想与方法的融汇综合考虑,设想建立一种新的养老保障模式以房养老模式。
我们提出以房养老的基本设想,是考虑家庭生命周期与住宅生命周期的差异,依据个人家庭拥有资源在个人家庭的一生予以最优化配置的理论,将住房这种不动产通过一定的形式和机制,实现价值的流动,以对家庭的养老保障事宜发挥相应的功用。简单而言,就是“60岁前人养房,60岁后房养人”。大家在60岁之前,通过储蓄存款、按揭贷款的形式,购买住宅,并在60 岁之前还清房款,取得该住宅的全部产权。再在60 岁退休养老之时,将该住宅的产权予以出售,依靠出售该住宅的余值来养度自己的余生,达到养老保障的目的。
以房养老是一种特别的融资保险形式,是老年人动用所居住住宅的余值,通过某种机制将其提前变现,以养活自己的余生。对其运做颇为复杂,其基本思路可设想如下: 1、各家庭于中年期通过按揭贷款购买住房并还清全部贷款本息;2、家庭于退休期伊始将该住房的产权,通过某种融资变现的手段和机制,出售或抵押与某特定机构(如保险部门或专设机构),使用权则继续归自己保留并长期居住。住房出售价款或抵押贷款也由该特定机构在该家庭成员尚存活期间,分期支付作为该家庭的晚年养老用费。3、该家庭成员寿终正寝时,再将住房支配权交该特定机构拍卖处理,用出售款项弥补前期支付款,并取得一定投资收益。采用这一模式时,家庭成员在其工作中,只要考虑购房事项并最终取得该房屋的全部产权,不必过多考虑退休养老的资金筹措问题。
在这种以房养老模式之下,购房扶养机构与以房养老这两者之间,后者丧失了房屋的所有权,仍保留对该房屋的使用权;购房机构得到了该房屋的所有权,却不能马上获得该房屋的支配权利。该房屋出售产权的价款,正如房屋出售后使用权仍继续保留长期居住外,也非一次性清算交付,而是由该特定机构在该成员退休尚可存活的年份里,每年按月份或季度分别向该成员支付以房价款作为其养老用资。购房扶养机构得到该房屋的全部产权和使用权后,再将该房屋对外出售或出租,用所得价款弥补购房用费。
本模式将住房购建与养老保险两大行为,借助于构思精巧的金融保险手段,达成一种有机综合并融为一体。以期能利用住宅与住户生命周期阶段的差异,利用住宅价值增值和流动、套现的特性,通过以房养老的方式,用住宅的余值来养度住户成员的晚年余生,从而大大减轻乃至消除了其中年期的养老保险负担。
二、以房养老可采取的模式
,老人将住宅抵押给银行取得贷款用于养老,去世后用住房还贷。国外比较盛行,我国金融工具不够健全完善,该业务还未出现。
2..售房养老,老人把住房出售给特定机构,使用权继续保留到死亡为止,房款作为养老年金分期支付。
,售出大房,换购小房,差价款用来养老。
,租出大房再租入小房,用房租差价款来养老(自有住房有较大升值潜力时可减少损失)。住房租换可盘活住房资源,同时得到部分养老费用。
5..住宅出典,老人将住宅出典取得整笔款项用于投资,取得投资收益后将房屋重新赎回,投资收益用作养老支出。风险过大,不可行。
,住宅部分出租,获取租金收入来养老。
,将住房出售给某特定机构再重新租回,取得整笔款项交纳房租和养老。
8. 老年人将住宅出售或出租,自己住进老人公寓用房款养老。获得售房款或租金收入住老人公寓养老,能消除孤独感。
,自己住养老公寓,售房款大部交付寿险公司办理养老寿险,保障养老期间的用费。
,在郊区或周边乡镇购买或租赁住房,眼老环境品位提升,养老成本大大降低。
、交通便利但经济不发达地域,建立大规模养老基地,将都市的老人移居于此养老。减低养老成本,提升养老质量,都市的交通拥挤、人口老化问题有效解决,不发达地域开拓致富之路。
,向银行申请贷款购房,贷期内不必还本付息,身故后用该住房还贷。又可称合资购房养老。银行借此参与房地产投资。
以上各种模式中,最典型的是售房养老和反向抵押贷款,最易于操作的是住房置换、住房租换、招徕房客、售房后住老年公寓,或将售房款交办养老寿险。我们研究的重点是以房养老的理论、反向抵押贷款、异地集中养老和合资购房养老等内容。
三、社会背景
以房养老模式预期将有广阔市场前景和社会需求,具有重大理论意义和可操作性。理由:①住房商品化,居者有其屋,今日已得到基本实现,为家庭借此养老奠定了物质基础;②独生子女政策的后果