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房地产市场失灵的经济学分析
[摘要]房地产作为一种特殊的商品,具有垄断性、不易腐性、外部性、市场信息的不对称性和公共性等特点,房地产市场失灵具有客观必然性,表现为房地产泡沫化、供求失衡严重。以往政府的宏观调控在解决房地产市场失灵中发挥了一定的作用,政府部门应进一步加大住房建设用地的供给,调节供给结构,改革土地出让方式,健全房地产信息披露制度,明晰产权,开征物业税,对价格进行直接管制,并保证政策的贯彻落实。
[关键词]房地产;市场失灵;宏观调控;政策建议
引言
随着2008年全球经济危机的爆发,关于我国房地产泡沫化、垄断化的论断就层出不穷。房地产业作为我国的支柱产业,其发展直接带动了消费、投资以及其他相关产业的发展,然而,房地产业的高垄断性、高利润性一直成为人们议论的焦点。近年来政府屡屡出手调控,对于2008年采取的“救市”政策,各界也是褒贬不一。本文从商品的角度分析房地产的客观属性,从点到面,分析了房地产市场失灵的客观必然性,从而肯定了政府的“救市”行为。
二、房地产市场失灵的客观必然性
市场失灵又称为“市场失效”或者“市场缺陷”,是指自由竞争的市场机制在其运行过程中产生了缺陷或弊端,从而不能实现某些合意的社会经济目标,只能通过或最好通过公共活动的方式来解决。
房地产业作为一个我国相对较新的产业,随着我的提高而蓬勃发展
,已发展成为我国的支柱产业。虽然房地产也是一种商品,但是这种商品具有不同于一般商品的特殊属性,这导致了房地产市场失灵具有客观必然性。
(一)房地产市场的垄断性导致市场失灵
1·房地产位置的固定性、高度的异质性、极低的相互替代性造成的产品性质垄断。房地产是不动产,固定在一个特定的位置,使它不能像农产品和日用品那样在市场上自由流通,形成永远固定在某个位置的天然垄断。同时,房地产也是一种高度异质性的商品。由于土地是不可移动的,每个房地产所处位置的自然、社会、经济条件的差异,以及建筑物式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的千差万别,更强化了房地产的异质性。而产品异质性越强,垄断的可能性越大,生产者对价格的操作机制也就越强,削弱了市场机制的发挥,导致了资源配置的不合理,一定程度上造成了市场的失灵。
2·房地产价值的高昂性造成的资金垄断。房地产业是一个资金密集型产业,从土地的开发投资、投入生产到装修配备,每一环节都需要高昂的资金支持。而资金密集的投入也使房地产成为一种价值高昂的“奢侈品”,使房地产业从生产到销售都对金融信贷有着高度的依赖性。而金融信贷对申请人有一定的限制,从而挤出了一部分的投资者和消费者,使得市场缺乏竞争,导致了市场资源配置的失效。
3·房地产的稀缺性造成的垄断。土地本身是稀缺资源,再加上土地市场的垄断性,从而使获得土地的房地产商具有垄断优势。
(二)房地产的不易腐性导致的市场失灵
房地产区别于其他普通商品的一项最主要的性质为房地产是不易腐品,即使房地产不能马上销售,所有者也可以待价而沽,损失的只是保管费用和占压资金的利息,而比较它的预期收益来说,成本是较低的。于是房地产商就可以保存大量的存货,放到下一期再卖,房地产的价格不必“市场出清”,而通常“市场出清”是价格使供求平衡必须满足的条件。房地产的不易腐性也间接地决定了房地产市场不可能