文档介绍：第四讲土地储备制度与土地储备贷款
一、土地储备制度
二、土地储备贷款
三、存在的问题及风险防范
一、土地储备制度
概念:
土地储备制度是城市土地制度改革的一个创新,其基本思路是由城市政府的委托机构,如土地储备中心,通过征用、收购、置换等方式,将土地使用者手中分散的土地集中起来,进行土地整理和开发,在完成一系列前期开发整理工作后,变成可建设的“熟地”,根据城市土地年度计划,通过招标、拍卖有计划地将土地投入市场,以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。它类似于欧美的“土地银行”制度。
土地储备制度最早起源于20世纪80年代初期的香港。
1996年,我国在上海成立第一家土地收购储备机构——“上海市土地发展中心”;
1997年8月,杭州成立了“杭州市土地储备中心”。杭州的土地储备中心成立之后,效果突出。因此,于1999年在“全国集约用地市场研讨会”上,把杭州土地储备制度的经验和成果进行了推广,得到各地政府和土地管理部门的推崇,随后各地都纷纷成立土地储备机构。
土地储备制度(二)
带来的社会效应
可以增强地产市场的宏观调控能力。
为城市建设筹集资金。
抑制土地炒作,规范市场。
为城市总体规划实施创造条件。
但要注意其实施条件:真正垄断土地一级市场;城市规划科学;调控科学有力;法律地位;资金实力;没有***。
土地收购储备制度(三)
引发的变化
是地价、房价的上升
房地产开发企业的大洗牌
推动了土地金融的发展
财富的转移
二、土地储备贷款
当前土地储备在操作中无法可依
土地收购储备机构的性质不是严格意义上的市场主体
土地储备机构作为民事主体其民事行为能力是有限的
当前土地收购资金构成分析
土地储备机构贷款抵押中的法律问题
风险防范
二、土地储备贷款
概念
土地储备贷款是指为解决政府土地储备机构因依法合规收购、储备、整理、出让土地等前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款。
借款人条件
1. 经省、市人民政府批准成立、受政府委托并依法从事土地收购、整理及储备工作的独立法人机构;
2. 所在城市经济发展稳定,财政状况良好,土地收购、储备、出让等行为规范;
3. 已取得人民银行颁发的贷款证。
贷款用途
贷款用于收购、储备的土地应为可出让的商品住宅、商业设施等经营性用地,符合有权部门批准的城市规划和土地利用总体规划,并已列入当地政府的年度土地储备计划。涉及农用地的贷款,应具备合法的农用地转用手续和征地手续。
贷款应与具体地块相对应,而且地块应地理位置优越,开发建设条件具备,增值潜力较大,具有良好的出让前景。
贷款额度
贷款原则上采取抵押方式。贷款额度最高不超过土地收购、整理和储备总成本的70%。
贷款期限 贷款期限最长不超过2年。
其他事项
借款人应在银行设立贷款专户和还款专户,并向银行出具土地出让收入优先归还银行贷款的承诺。
借款人应承诺不以银行贷款的土地为他人设定担保。
借款人、财政部门原则上要与银行签订监管协议,财政部门应承诺土地出让收益中借款人应得部分及时返还借款人,并存入其在银行的结算专户,优先用于偿还银行贷款。