文档介绍：我国房地产销售因素的实证分析与对策探析
【摘要】近年来,我国房地产发展迅速,逐渐形成了购房的热潮。而中国房地产市场骤冷骤热,销售量的起伏亦很大。房地产市场销售量的变化有肯定是有规律的。因为,房子也是一种商品,所以房地产市场也有一般商品市场所具有的基本特点。其特殊性是房地产商品无明显的经济寿命,价值含量大,房地产商品价值的形成和实现是逐步的多次性的,呈不断升值的趋势。
【关键词】房地产销售量影响因素多元回归对策
本文将在经济理论的基础上,通过房地产投资额、开发商个数、消费人群、城市化率、居民消费水平、gdp的增长率、贷款利率、房地产从业人数、竣工商品房数量、房地产价格、居民收入水平等因素,建立多元回归模型,就这些因素对房地产销售量的影响程度作出判断,并对房地产发展及国家的宏观调控提出相关对策。
一引言
近年来,房地产俨然成为眼下的大热门。一面是一路飙升的房价,一面是政府宏观调控抑制房价的政策,再加之炒房者高涨的热情与普通购房者有限的购买力的矛盾,所有的一切使得房地产市场扑朔迷离,房地产销售量也是忽上忽下,似乎无章可循,让人是雾里看花。
学术界也发现了这一现象,国内对房地产的研究日益活跃。林斗明认为,居民收入水平提高,gdp的稳定增长,物价水平稳定,有利于房地产销售量的增加,相反则会引起房地产市场的低迷。孙丽波、屠梅曾在其论文中强调经济、政治、环境等所包含的新需求对房地产市场发展的重要影响。
本文由经济理论出发,房地产销售量会受到房地产价格、居民收入水平、房地产投资额、开发商个数、消费人群、城市化率、居民消费水平、gdp的增长率、贷款利率、房地产从业人数、竣工商品房数量等多种因素的影响,那么究竟这些因素是否会影响商品房的销售量,其影响程度又如何呢?本文以计量经济学方法为主要研究手段,针对以上因素进行简单的数学建模,并通过实际数据进行实证分析。根据所得数据分析的结果进行相关对策的探析。
二文献综述

笔者通过分析杭州市房地产市场的有关数据发现,销售量的变动与以下主要的影响因素有关。
第一,房价
“高门槛”与收入“矮瘦子”。房地产市场的购买者大致可分为两类,一类是真实消费者,另一类是想通过买房来投资的投机者。他们的经济实力与价格预期对房地产市场价格指数的影响是最大、最直接的。影响他们购买房子的重要因素是什么呢?毫无疑问,房子的价格是消费者或投资者购买房子要考虑的首要因素。只有当房价水平在居民家庭平均收入的3~6倍范围内时,推行住房商品化方有成效,住房买方市场才能形成。但我国的住宅售价一直高达一般家庭收入的10~12倍,有的甚至高达20~30倍。
第二,消费者的预期收入。所谓
“预期”是指经济活动者为追求个人利益最大化,对与当期决策有关的经济变量(如价格、收入、利率、利润等)在未来的变动方向和变动幅度进行的预测。这两者的不匹配性直接影响消费者的市场准入。购房者的价格预期对房地产市场销售量的影响是非常明显的。于是,过多的货币资本在虚拟高回报率的刺激下,投入有限的土地买卖中,增加现期房地产的购买与囤积,以便在价格高时抛出,结果房地产需求增加,而需求增加造成了市场繁荣,推动地价不断上涨,从而引起了进一步涨价的预期,导致房地产价格不断攀升。
第三,营销行为不规范,买卖欺作现象屡见不鲜。拖延工程进度,不按合同规定