文档介绍：浅析住房公积金贷款担保制度的可行性
摘要:在积极推广住房公积金贷款业务的工作过程中,贷款的规模逐步膨胀和不断扩大,使得其中存在的风险逐渐显现出来,把加强住房公积金贷款风险管理研究、化解和防范贷款风险工作推到了前所未有的高度。为规避和防范住房公积金风险,我国应借鉴国外发达国家的经验,建立住房公积金贷款担保制度。
关键词:公积金贷款担保制度
一、发达国家个人住房抵押贷款担保制度借鉴
在促进房地产行业持续发展、提高中低收入水平家庭的住房条件、保持住房抵押贷款市场稳定发展方面,加拿大政府的主要政策工具就是住房担保制度,住房担保制度在政府干预和管理抵押贷款市场和住房市场等方面发挥了举足轻重的作用。
法国和荷兰也开始实行了住房贷款担保政策,其目的同样为提高住房私有率水平,刺激住房消费。1993年在法国,由所有发放零利率贷款的银行共同组建的住房贷款担保基金(fgas)成立了,政府出钱注资该基金,借款人零利率的担保是由该基金来承担的,如果住房贷款担保基金破产,将由政府负责承担该基金的担保债务。
目前在荷兰共存在有很多种形式的担保。社会住房担保基金(wsw)是第一种。为了提高住房协会的社会信用,降低其商业上融资成本,该基金主要为住房协会的住房建设项目提供商业融资担保业务。该基金以股份公司形式运作,由住房协会和中央政府一起出资组建,但荷兰政府对这家公司管理拥有最高决策权,并在该基金无力偿还所担保的债务欠款时,由荷兰政府进行反担保,履行偿还责任。第二种是由住房协会出资于1988年成立的中央住房基金。该基金实际上就是协会成员之间的互助基金,如果协会成员的资金产生问题,就可以向基金申请无息甚至是无偿的房屋贷款,以便渡过难关。第三种就是住房贷款担保基金(gfoo),出资方是地方政府和中央政府,该基金的服务主体就是中低收入家庭和居民。只要申请贷款人所购买的房子不超过一定额度,则该基金基本都会为其服务和提供担保。
经济发达国家在长期的实践过程中逐步建立和完善了住房贷款的担保业务,一方面让中低收入人群享受到了福利,为其提供了高质量的担保服务,另一方面让银行所面临的信用风险大幅度减少,大力推动了住房金融市场的发展,这对于我国房改制度的推进有相当重要的启示作用,对我国的房改的建设与完善以及未来发展有着非常好的启示作用和学习意义。
二、建立和完善我国住房公积金个人住房抵押贷款担保
国外发达国家的经验和教训值得我们深入学习和借鉴,但基于我国当前的国情,建立和完善我国住房公积金个抵押贷款担保制度的重要基础和前提,是认真全面分析把握我国个人住房抵押贷款担保的性质与特征。我国应该以政府支持为坚实后盾,以严格的风险监管为前提,以金融机构的积极全面配合为基础,建立高效安全的住房公积金个人住房抵押贷款担保体系,使得我国的住房公积金个人住房抵押贷款担保制度健全和完善,并进行有效的运行。
(一)充分利用多种政策性金融融资渠道和政府信用作用,参考股份制度形式,建立政策性质的担保机构
担保业务与保险业务有很大不同,保险业务可以利用统计学的理论和方法,对风险损失的概率进行精确计算,从而将风险损失和经营成本考虑在保费当中,并进一步获得相应的利润。担保机构的担保业务风险很大,主要因为担保项目的期限各异、金额各异、反担保措施的额落实程度无法准确估量,另外,被担保人主观因素也是影响其业务风险的主要因