文档介绍：核心问题聚焦
整体思路
项目定位
启动区策略
项目机会寻找
整盘操盘策略
问题聚焦。
一小时交通圈
一小时交通圈
亦庄
房山
大兴
燕郊
通州
廊坊
顺义
京哈
京沈
京津塘
京开
京石
京承
永清
固安
半小时交通圈
大厂
香河
机场快速
亦庄
房山
大兴
燕郊
通州
廊坊
顺义
京哈
京津塘
京开
京石
京承
永清
固安
半小时交通圈
大厂
香河
机场快速
问题聚焦
区域印象
北京1小时交通圈城镇组团中,发展相对滞后的非热点外围城镇,区域竞争力有限
1小时交通圈城镇:
燕郊:
京哈高速,快速公交通达;
房地产成熟发展区域;区域配套有限;
大厂:
京哈高速,快速公交可达;
房地产起步发展区域;区域配套匮乏;
香河:
京沈高速,快速公交可达;
家具产业、房地产发展区域;区域配套匮乏;
廊坊:
京津塘高速,快速公交可达;
自身产业发展完善、房地产成熟发展区域;区域配套完善;
永清:
京津塘、廊霸路;
自然环境良好,房地产启动区域;
区域配套匮乏;
固安:
京开高速,快速公交可达;
农工业、房地产启动发展区域;
区域配套匮乏;
永清县
固安县
廊坊市
固安-北京南四环: 京开高速路程约40公里;
固安-广阳区九州镇:密涿高速廊坊段约20公里
固安-永清县:廊涿线约20公里;
固安-涿州市:廊涿线约25公里、廊涿高速路程约30公里;
固安-霸州市:106国道约35公里、大广高速规划路;
京津南通道
密涿高速
京九铁路
固安县概况:
2008年末总人口416670人
主导产业:农业
与大兴县紧邻,且有交通联系紧密
固安县产业结构比例
数据来源:2009廊坊经济统计年鉴
问题聚焦
区域印象
农业产业为主,具备优质交通系统的北京南部外围城镇 无强势区域价值吸引力
主要客户流向
燕郊
均价:7500元/平米
产品形式:普宅
交通方式:公交、自驾车
刚需主流热点选择区域
香河
均价:5500-6000元/平米
产品形式:普宅、类低密
交通方式:自驾车
刚需主流选择区域
大厂
均价:4500元/平米
产品形式:普宅
交通方式:自驾车
刚需选择区域
廊坊
均价:6500-7500元/ 平米
产品形式:普宅
交通方式:自驾车
内向型市场,北京客户鲜少
固安
均价:5500-6000元/平米
产品形式:普宅、别墅
交通方式:公交、自驾车
刚需选择区域
永清
均价:5500元/平米
产品形式:别墅、类低密
交通方式:自驾车低密度首置客群选择区域
次要客户流向
亦庄
房山
大兴
燕郊
通州
一小时交通圈
廊坊
顺义
京哈
京沈
京津塘
京开
京石
京承
永清
固安
半小时交通圈
大厂
香河
机场快速
亦庄
房山
大兴
燕郊
通州
一小时交通圈
廊坊
顺义
京哈
京津塘
京开
京石
京承
永清
固安
半小时交通圈
大厂
香河
机场快速
问题聚焦
区域市场
热点区域
共享北京支付能力有限的刚需客群,受区域发展限制,当前阶段属认知度有限区域
北京
永定河
106国道
低密度项目
普宅项目
核心区
区域内市场处于起步阶段,区域市场同质化竞争严重,本项目处于现有认知较低的南部区域
固安市场目前主要代表项目
北部区域
南部区域
市场分析
板块分析
以中小规模中高容积率普宅项目为主,平台价格集中在5500-6500元/平米,目前仅万汇广场在售,开盘当月销售400套,新政后每月8-9套;
规划中新城区域,价格主要集中在5800-6200元/平米;
京御系列,不同产品系均有,品牌具有一定知名度,大卫城8月8日开盘,续客4月4000组左右,均价5300-6000元/平米;
固安的房地产市场处于房地产发展初级阶段,多数为当地开发商,中小规模项目为主;
市场同质化竞争严重,户型均以80-100平米两居为主力供应(占比70%左右),一居面积60平米左右,三居100-130平米之间,建筑类型多以小高层板楼为主,中小规模为主;
2010年
2011年
目前在售
未来供应
恒基现代城
天顺家园
红城
方城馨苑
汇丰家园
孔雀大卫城
橘洲
万汇广场
北京第九区
68、110平米的一居,85、97平米二居,118、120、139平米的三居,供应量37万平米
1居59平米,2居70-80平米,3居115平米,供应量1600多套
中宏新界
76-90平米两居,120平米三居,供应量约40万平米
以二居90-100平米为主,供应量5万平米
一居40-60平米,二居67-87平