文档介绍：凯悦中心——
专题市场调查报告
报告目录——
宏观环境——量跌价稳,宽松之后的适度紧缩
:有保有压,维持稳定发展的稳过节,全国楼市瞩目“两会”
常州市场——价值洼地,群雄逐鹿之势即将上演
:09年火热,冷清之后的回归
:进驻常州,竞争趋向白热化
:供需双降,但价格走势平稳
4. 豪宅市场:风起云涌,09年如雨后春笋
5. 2010年常州部分准备开盘项目简述
竞争项目——各有所长,综合优势凯悦中心最强
·首府:霸气出场,派头十足,区位优势不明显
:最高楼之下的综合体,地段平平,精装一般
·豪苑:占据中心,城市综合体,精装水平一般;
:繁华路口,8米高围墙,绿化稀少的综合体
:生态豪宅,科技打造,地段和精装普通
:地段优越,指标良好,无精装修的独栋豪宅
7. 竞品分析:群雄并起,各显神通孰更强?
1)竞争项目优劣势对照分析表
2)竞争项目推盘策略分析
3)竞争项目销售策略分析
4)竞争项目价格策略分析
5)竞争项目主力户型分析
市场总结——谨慎乐观,营销肉搏战正待展开
:城中央,地标上,豪宅综合体
2. 高举形象:扎稳台型,营造圈层营销神秘感
:狂送一层,性价比之路不通
:加大宣传,提高来电来访量
: 精准定价,为价格拉高留出余地
类比案例——同业楷模,借鉴巨人肩更高
·玫瑰园:别墅楷模,笑傲上海滩
:顶级综合体,温州称雄
一、宏观环境——量跌价稳,宽松之后的适度紧缩
:有保有压,维持稳定的国策未变
国办发[2010]4号文《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称国十一条):二手房营业税从5年起征转到2年起征,二套房首付提高到40%,都大大抑制了投机需求;但其他诸如:“增加住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率”、“加快推进保障性安居工程建设”、“增加信息的透明度”,在08年底制定的优惠政策都得以保留,政策的目标是保障刚性自住需求,增加房地产市场的供应量。
由社科院发布的《住房绿皮书》对2010年住房调控给出了详细的政策分析。指出2010年国家对住房市场调控的主要任务依然是促进宏观经济和住房经济的平稳、健康和较快发展。政策目标为即“价稳量增”,具体概括为:“增加销售,扩大投资,调整结构,稳定价格”。即实现价格基本稳定、投资开发与销售量稳步增长,小户型、保障房比例大幅提升。所以房地产金融和税收政策不会有太大的调整。土地政策方面,为了保障发展和保护资源,“进入之门”开得大大的,增加土地供应量,把地用好、改善民生,服务社会;而“后退之门”堵得严严的,对过时不开发等违法违规问题不再手软,重点查处农用地的集约使用。五部委《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》称,“今后在土地出让中,首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%,分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年”也极大打击了开发商的囤地行为,加快了开发速度,土地政策也保障了房地产市场的供应速度的平稳。
综上所述,宏观政策打击投机型需求,保障自住型需求的政策取向没有改变,维持房地产行业价格稳定,保持房地产行业可持续健康发展,进而促进国家城市化战略持续纵深推进的基本国策没有改变。目前的适度紧缩政策,也仅仅是稳过节,全国房地产市场瞩目“两会”
进入2010年,由于1月是房产销售的传统淡季,且在供应方面,由于新开盘项目较少,
而开发商由于目前资产状况较为理想,现金流较为充裕,都没有选择降价来推动销售,仅有部分开发商推出新春购房优惠,因此整个市场呈现量缩价稳的格局。70个大中城市房屋价格指数按月涨幅有所减小,显示房价上涨趋势开始逐步放缓。而包括万科、保利及中海等主要国内品牌住宅开发商的1月销量却较12月有所上升,显示中高端市场和品牌地产的表现仍较为平稳和具有可持续性。
房地产调控是今年两会的热点话题,上一轮调控,全国一线城市的房地产出现了量跌价涨的态势,如何调控才能达到政策预期,如何平衡房地产行业对全国经济的拉动和绑架作用?怎样进行政策组合才能使得房地产市场健康平稳地向前发展?各种呼声在两会召开时被炒得沸沸扬扬。房地产市场的各种力量也密切注视着两会的相关动态。千呼万唤始出来,3月11日出台的“国19条”,其中重要的措施是,“确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%;同时从严格监管各环节规范商品房用地,严禁向别墅供地”。后续政策有待进一步观察。
二、常州市场——价值洼地,群雄逐鹿