文档介绍：1
首领公馆项目营销策略及执行方案
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营销战略及执行
入市环境研判
项目自身价值提炼
客户模拟及研究
项目定位
CONTENTS
目录
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营销战略及执行
入市环境研判
项目自身价值提炼
客户模拟及研究
项目定位
CONTENTS
目录
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城市进入高速发展阶段
人均收入逐年增加,居民生活品质提升
房地产发展迅速,是城市升级建设的基础,以“四区两带,一主六镇”的总体布局,加快小城镇建设步伐,服务主城
旧城改造,提升城市形象,实现工业化推动城市化、城市化提升工业化的良性循环。
本项目开发以整合市场为己任,提升城市区域商业价值
安宁市城市宏观发展概况
入市环境研判
城市背景
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由连然向西发展大屯组团,西北沿螳螂川发展少部分高档居住用地,同时引入高新技术产业,积极发展太平片区,进一步增加安宁城市的综合实力。搬迁云化工业区和光明磷肥厂,加快建设步伐,向西发展云化组团和张家坝组团,发展连然北区,形成以张家坝水库为中心的城市新区,同时建设草铺分区(工业区和生活区)。
要大力推进城市化,改变城市化滞后于工业化的状况,通过城市化引导要素聚集、调整优化产业结构和布局,促进工业现代化和国民经济信息化。实现工业化推动城市化、城市化提升工业化的良性循环。
城市更新方向
入市环境研判
城市发展方向
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1、相对昆明限购令严厉实施,安宁市由于不属于限购令执行区域,不受限购令影响。在昆明执行的限购令反倒给安宁房地产发展带来了更多的市场机会。
2、自去年年底至今,央行多次上调金融机构人民币存贷款基准利率,同时,存款准备金率也多次上调,屡破历史高位,充分体现了国家抵御通货膨胀的决心,而因此产生的市场资金紧缺、国民消费趋稳等情况也给房地产这个资金投入大,国民消费能力要求较高的行业带来了严峻的考验。
入市环境研判
政策解析
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金方首座
金色时代广场
东湖置业
保利宁湖
住宅高层两梯三户,均价4700元/㎡,
-/㎡
商铺销售均价2万/㎡,销售率已到达90%;自持部分现进入全力招商期;
写字楼出租
商业招商阶段,不销售,商业布局:商场、超市、餐饮、服装专卖店
住宅认筹阶段,认筹卡5万/张,户型面积在97-160㎡之间,预期均价在6000元/㎡
住宅内部认购,均价在4200-4500元/㎡,量大对市场有一定的影响,预期对外销售均价在6000元/㎡左右
目前住宅市场价在5000元/㎡以上,商铺销售均价在2万元/㎡;近一年来,市场上将进入招商竞争阶段,商铺供应量下降;
安宁市房地产市场在政策及城市发展的推动下,商品房价格逐步攀升,商铺可销售量小,写字楼稀缺,对首领公馆项目的推出是一个铺垫,也是首领入市的好时机。
入市环境研判
房地产市场情况
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安宁市首领公馆的四大竞争楼盘:
住宅主要竞争楼盘:保利宁湖、金方首座、东湖置业;
商业竞争:金色时代广场、金方首座;
写字楼竞争:金色时代广场。
根据目前市场情况分析,市场抗性都在在售项目上,但本项目可以在6月份正式参与角逐,市场对本项目的抗性就相对较小;本项目涵盖了所有在售项目物业形态,市场竞争力加强,在一个楼盘同时满足不同的需求者,城市综合体优势凸显。市场营销推广应从整体性至独立性交叉推进,筑造声势,抢占市场先机。
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启示
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营销战略及执行
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项目自身价值提炼
客户模拟及研究
项目定位
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青年之家
青年持家
小小太阳
丁克家庭
按家庭生命周期可分为四类
单身备婚族(有可能父母买房)
准婚姻状态或结婚暂不准备有小孩(有可能父母买房)
准备有小孩或准父母,青年之家
小孩在5岁以下的家庭
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