文档介绍：COSMO广场一期推售计划
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2010新政解析及应对
营销环境及销售风险应对
推售策略
营销推广安排
2010新政解析及应对
【“国四条”】
新政出台
分析:
“国四条”实际上既是2010年政府对于房地产业方面的工作目标要求,又为各地方政府开展有关房地产业的政策制定提供指导性意见。“国四条”的公布表明了政府对于房地产的态度和工作方向,将进一步打压市场投机,鼓励自住和改善型住房消费,对平抑房价和促进房地产业的稳定大为有利。国四条的核心还在于“稳”(市场)和“抑”(房价)。
2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上,就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。国四条具体如下:
增加普通商品住房的有效供给
继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房
加强市场监管
继续大规模推进保障性安居工程建设
【土地出让收支管理】
2009年12月17日,财政部、国土资源部、央行、监察部、审计署日前联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》。
要求对本地区各市县土地出让收支全额纳入地方基金预算管理情况进行认真排查,除国务院有明确规定以外,任何地区和部门均不得减免缓缴或者变相减免土地出让收入。
对于分期付款行为,《通知》指出,市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定,特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。土地租赁合同约定的当期应缴土地价款(租金)应当一次全部缴清,不得分期缴纳。
新政出台
分析:
此政策的出台提高了开发门槛,加大开发企业的资金压力,政府借此希望开发企业加快建设,增加市场供应,以此平抑房价。
【“国十一条”】
新政出台
分析:
“国十一条”实际上是“国四条”的细化,是其实施举措,明确了实现“国四条”目标的工作方向,政府工作目标要求更为明确,有力的保证了政策的有效落实和实施。“国十一条”的公布表明中央政府对于房地产调控的决心和方向。
2010年1月10日稳健康发展的通知》,简称“国十一条”。
国十一条主要目标如下:
(一)加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。
(二)增加住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率。
(三)加大差别化信贷政策执行力度。
(四)继续实施差别化的住房税收政策
(五)加强房地产信贷风险管理
 (六)继续整顿房地产市场秩序。
(七)进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。
(八)加强市场监测。
(九)力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
(十)中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度,适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准,改进和完善中央补助资金的下达方式,调动地方积极性,确保资金使用效果。
(十一)进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责,市、县人民政府抓落实的工作责任制
【二月新规】
成都市新出台的《成都市商品房预售方案管理暂行规定》《成都市商品房预售网上签约暂行规定》将于今年2月1日正式实施。
规定大致要求如下:
预售方案须经审核并在现场和网上同时公示,标清可售房源(网上显示可售物业不得拒售);
开发商自留房源需提前公示,且办大产权之前,不可出售;
楼盘调价先申报,新价公示前必须按原价销售。
商品房的定购合同、买卖合同都将即时在网络上更新,严格限制撤消备案数量。
新政出台
分析:
成都市二月即将正式实施的商品房新规定,是按照“国十一条”的通知要求,制定的具体的执行方案,将进一步促进成都房地产市场信息的公开化和透明化,尽量杜绝捂盘惜售现象,并对开发企业随意涨价的行为起到一定的遏制作用。
【二套房贷政策起伏】
2009年12月31日居民首次贷款购买普通自住房,,最低首付款比例调整为20%的政策到期。
1月10日稳健康发展的通知,贷款购买二套房,首付不低于40%,贷款利率严格按照风险定价上浮10%。
1月12日权威部门发布消息二套房贷款利率已不再硬性要求至少上浮10%,改由各家商业银行根据客户风险来自主定价。
新政出台
分析:
二套房贷优惠政策虽然到期,但具体按照什么标准执行,仍一波三折,由此可见,中央的政策和地方各部门,他们之间的利益冲突是明显存在的,贷款差异化就是这样冲突的产物,贷款政策执行更加严格,部分购房者贷款将不能享受贷款优惠。
成都目前多数银行仍然能根据客户的资信情况尽量或完全按照7折利率,首付20%的比例房贷业务执行。
【“双率”上调