文档介绍：铁狮门新江湾. F地块项目营销报告
目录
写在前面 3
壹» 项目宗地认知 6
交通状况
教育配套
商业配套
未来竞争
贰» 板块项目发展趋势 7
板块房地产市场变化 8
板块未来发展趋势 17
叁» 项目定位 19
创智天地项目借鉴 20
本案定位 22
肆» 企划传播 23
企划传播历史 24
企划表现一 30
企划表现二 42
媒体策略原则 55
公关活动原则 56
企划传播 57
伍» 住宅产品建议 63
F2地块宗地价值分析 64
规划建议 66
户型面积建议 68
室内装修建议 73
商业配套建议 74
陆» 住宅销售计划与执行 75
我们的销售经验 76
我们的销售资源 77
我们的销售团队 79
我们的销售模式 81
我们的销售计划 84
我们的销售方法 85
壹» 项目宗地认知
交通状况
教育配套
商业配套
未来竞争
新江湾城90万方国际综合体项目2011年即将上市
对于本案而言中环线更利于新江湾城对浦东地区的出行;10号线的通车增强外客运通道。
教育配套的成熟人文价值凸显,为客户提供“一站式”教育服务。
目前区域商业主要集中在五角场商圈,本案的商业规模大应与其形成差异化业态竞争。
区域未来竞争集中在九龙仓(未定)、仁恒(叠墅)、城投(未定)等品牌开发商。
项目宗地认知
区域现状及未来竞争
贰» 板块项目发展趋势
板块房地产市场变化
板块未来发展趋势
全面而具体的规划,土地属性被重新认知
板块市场变化
1996年新江湾城航拍图
2000年新江湾城航拍图
2004年新江湾城航拍图
从“军用机场用地”到“上海市中心最大规模的待开发用地”……是对土地属性的一种重新认知
成功的土地运营,导致土地价格迅速攀升,土地价值得到实现
2003年8月,新江湾城的土地开发全面启动
2005年1月,新江湾城的土地出让工作全面启动
2006年至今新江湾城的土地价值得到实现
2005年1月
2006年11月
C1:
楼板价:5617元/㎡
C2:700万元/亩
楼板价6600元/㎡
D1:1400万元/亩
楼板价12500元/㎡
2007年6月
D3:1608万元/亩
楼板价20000元/㎡
2007年11月
F(商办):1683万元/亩
楼板价7498元/㎡
为引进世界顶级商业地产开发商,价格较低。
2008年1月
周边住宅价格
土地价格
2000年
上海市示范居住区定位,供应配套商品房
2003-2005年
隆杰、银雁、国云、建德等公司通过建设市政配套换土地
7000-9000元/㎡
8000-10000元/㎡
12000-15000元/㎡
14000-17000元/㎡
18000-42000元/㎡
2500-3000元/㎡
4000-5000元/㎡
板块市场变化
通过成功的土地运营推广,城区土地出让取得轰动效应,屡次上演“面粉比面包贵”局面,掀起“新江湾城现象”,城区土地价格迅速攀升,土地价值得到实现。
产品的升级,使板块房地产市场实现了价格升级、客户升级
板块市场变化
从06年发展至今,板块的房地产市场已经发生了质的转变,实现了全面升级
2006年以前
2006-2007年
2008年
2009年
市场
孕育期
板块
成长期
高端
导入期
阶段发展
高点
交通配套
依靠私家车通行
板块内无基本配套
M3、 M8延长线贯通
五洲大道通车
M10号线施工
地面公交改善
M10号线年底通车,届时板块交通将彻底改善
代表项目
建德国际公寓
雍景苑一期
合生江湾国际公寓
涵碧景苑
华润橡树湾
加州水郡
价格表现
8000-10000元/㎡
12000-16000元/㎡
18000-22000元/㎡
38000-42000元/㎡
24000-30000元/㎡
产品属性
小高层公寓
常规户型
小高层公寓
户型丰富
小高层公寓
叠加别墅
小高层公寓
舒适型平层产品
客户变化
周边(中原等)居民
杨浦及北区客户导入
外区及市中心中高端客户导入
外省市客户导入,境外客户开始关注这个市场
2006年以前
市场孕育期
2006-2007年
板块成长期
2008年
高端导入期
2009年
阶段发展高点
建德国际公寓
雍景苑一期
合生江湾国际公寓
涵碧景苑
华润橡树湾
加州水郡
房型
面积
占比
房型
面积
占比
房型
面积
占比
房型
面积
占比
1R
60-90
%
1R
70-90
%
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