文档介绍：作者董博欣为长沙市轨道交通集团投融资规划顾问,完成1800亿长沙市8条地铁线路投融资规划。邮箱:dongboxin@, **********, 欢迎交流!
城市轨道交通投融资分析
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诺辉咨询2011年6月
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2
经
营
主
体
轨道交通经营模式
经营模式:政府主导下专业化经营模式
政
府
规划
基建公司
补贴
投资
监管
轨道交通集团
运营公司
地产开发
资源经营
线路一
线路二
线路三
线路四
私营资本
投资基金
基础设施
轨道建设
线路运营
周边地产开发
地下空间开发
广告
商铺租赁
地铁口
……
线
路
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轨道交通融资平台架构
轨道控股
担保公司
一级土地开发公司
地方金融机构
大型企业
专业管理机构
40%
60%
100%
银行
储备贷款
担保
开发贷款
抵押贷款
信用贷款
运营公司
二级土地开发
100%
地铁运营
100%
资源运营
建设
公司
BT
控股
特许租赁
控股
产业基金
地方金融机构
大型企业
社保基金
专业管理机构
5%
股权
企业债权
中期票据
售后回租
出口信贷
信用贷款
机构投资者
个人公众股东
上市
中短期借贷
中长期债权融资
资本市场与退出
投融资平台
运营主体
资金流
股权
其他城市轨道交通公司或其他实体
土地出让
100%
借款
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业务发展周期与主要资金需求
项目规划
规划期
运营期
基建
隧道建设
轨道建设
交付
运营公司设立
运行
固定资产购置
持续运营维护
安装调试
试运行
地产
土地规划
一级土地开发、少量转让
二级土地开发
二级开发、租售、物业管理
一级土地开发
资源
资源开发
持续经营
持续经营
业
务
主要
资金
需求
资本金
基建支出
土地整理费用
持续运营维护
建设期
固定资产投资
土地开发费用
运营费用
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5
资金来源与政府支持
支出
来源
经营
政府
建设
隧道、轨道等基础设施建设
财政股本投入交通重点建设基金城市轨道交通建设专项基金
运营
机车等固定资产
运营费用
贷款利息
贷款本金
票务收入
财政股本投入
亏损补贴
税收优惠
地产
土地获得费用
土地开发费用
土地转让
物业出售
物业出租
土地划拨与开发政策
土地增值收益
地铁物业开发、租售
税收优惠
资源
经营费用
物业管理收入
广告收入
通讯设施租赁收入
商业经营收入
地铁经营税收优惠
特许经营权授予
轨道交通融资模式实质是业务盈利模式。通过政府支持,长期实现经营收支自我平衡,从根本上解决资金需求。外部融资只能解决时间性结构缺口,无法满足长期自我平衡。
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外部融资方式
融资方式
资金来源
用途
案例
项目贷款
银行
基建,固定资产
北京10号线一期
深圳1号线
流动资金贷款
银行
日常运营支出
固定资产贷款
银行
设备,机车等采购
北京4、5号线
出口信贷
设备出口方银行
进口设备采购
北京5号线
深圳1号线
外国政府贷款
外国政府
进口设备采购
广州1号线,;
北京13号线,日本协力银行
市政债券
政府融资平台
基建,固定资产
上海久事公司,上海1号线
企业债
市场投资者
固定资产、运营及后续基建
04京地铁债,06京投债,08京投债
中期票据
市场投资者
固定资产、运营及后续基建
京投公司40亿
资产售后回租
银行、租赁公司等金融机构
日常运营支出
2009,京投公司
保险基金借款
商业、社保基金
基建,固定资产
2009,京投公司
轨道交通基金
银行,国企,社会资金
基建,固定资产
股权信托
信托购买人
基建、固定,运营
适用于一级土地开发和棚户改造
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业务战略与规划(节奏)
我们的方法论
上海诺辉通用财务战略规划模型,经过国内大中型企业多年实践验证
企业战略定位(目标)
财务战略与规划(资源)
市场分析
业务创新
投资规划
经营规划
资本运作规划
业务设计
财务战略
资产负债结构
固定资产策略
投融资策略
资本运作策略
分红增资策略
财务规划
资金缺口
融资方式、品种、金额、期限
企业文化,组织,人才(保障)
去哪里?
如何去?
谁来做?
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我们的方法论
企业集团整体规划,统筹业务发展策略,平衡发展
平衡企业整体收支与资金缺口,理清真实整体资金需求
集