文档介绍：作者: 丁小华日期: 2012年02月24日
 
我市房地产业的发展,大幅度增加了地税收入,起到了支柱税源的作用。但由于房地产开发、销售周期长,多个项目滚动开发,成本核算复杂,且纳税方大多为私营业主,财务核算不健全,加之政府相关的管理部门对其开发经营和税收缴纳也未形成有效的操作性强的管理规范加以控管,房地产业的发展与税收的发展不均衡。我们在税务稽查中发现房地产企业的税收征管存在许多问题,应引起高度重视。
一、存在问题
(一)财务核算不规范
  一些房地产企业建账不规范,未按财务会计制度规定建立健全财务核算体系。如对收取的定金及销售车库、地下室房款,挂在往来账上,未按预收帐款处理,不按规定开具房地产销***,以自制或购买的收款收据收取售房款隐瞒收入,造成预售款不申报或者滞后申报,占压税款;商品房出租收入,不申报营业税和房产税;房地产开发企业在预付施工企业工程款时未按规定及时取得发票,这严重影响了工程成本的及时结转。
(二) 行业税收管理措施不到位。  
1、企业所得税征收方式问题
目前对企业所得税征管,有核定征收、查帐征收。很大一部分企业税收征收方式一次鉴定后多年不变,甚至在纳税人的财务核算状况发生变化后仍未进行变更,导致稽查查处上的尴尬。比如,在检查某纳税人时,其企业所得税鉴定的征收方式是查账征收且好几个纳税年度未变,但其日常申报时又是核定应税所得率征收,且实际上其财务制度往往又不健全或无法进行查账。
2、土地增值税清算问题
我市很大一部分房地产企业认定为查账征收,但基本未对土地增值税进行清算。按照规定房地产全部竣工决算、销售完毕要进行土地增值税清算,有的房地产开发企业利用种种手段钻这一政策“空子”,迟迟不进行决算,或留下几套“尾房”,不进行销售,逃避土地增值税的清算,影响了土地增值税税款的及时足额入库。对清算要求账务核算健全、严格按项目进行账务处理,结转成本核算收入,而企业往往不能及时结转成本,提供扣除项目的依据不足,计算程序复杂,税务部门大多按核定征收率进行预征土地增值税。在征管上存在较大的漏洞。
3、税款所属期问题
稽查部门在检查时,发现往往因纳税人缴纳税款的所属期划分不清而无法对往年少缴税款的行为进行处理处罚,纳税人的税收违法行为也因此逃避了应有的处罚。这种情况在检查房地产企业中经常发生,因行业特点或种种原因(如纳税人逃避处罚,税务机关在年关所谓的调库)导致纳税人当年实现的税款到次年缴纳,在纳税申报时又以次年的所属期申报且征收部门开具的完税凭证上注明所属期也是次年的,稽查部门检查难以区分又不好延伸检查,对往年实现到次年缴纳的税款很难准确进行处理,导致房地产企业存在违法事实但难以进行处罚的矛盾被动局面。
4、印花税漏申报问题
印花税虽然是小税种,但在稽查过程中,发现绝大部分企业都存在漏征行为,好多企业对小税种印花税不被重视。如签订货物运输合同、加工承揽合同等不知道要申报缴纳印花税,主要原因是财务人员对印花税的计算申报从思想上不够重视,往往只关注营业税等正常税收申报,而对印花税等小税种疏忽,另一方面是财务人员对印花税的有关具体规定也不甚了解。
二、加强房地产业税收征管的建议
1、提前介入房地产企业税收管理
在房地产企业税收专项检查中,许多企业漏缴了印花税、土地使用税。这与房地产税