文档介绍：五洲集团山西临汾师大地块项目整体发展战略建议(初步)
顾问服务工作模块及分项工作体系
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价值咨询
4
实施咨询
3
策略咨询
2
战略咨询
Step 1A
土地资源盘点及价值评估
Step 1B
拆迁补偿安置成本分析
Step 1C
项目(土地)获取研判
Step 2A
开发目标体系设计
Step 2B
项目整体发展战略
Step 2D
管理组织模式设计
Step 2E
规划设计任务书
Step 2F
项目营销战略定位
Step 2G
政策研究
Step 3A
开发经济模型与经济评价
Step 3B
开发模式研究
Step 3C
拆迁安置及土地运营研究
Step 3D
投融资策略
Step 3E
地块划分与开发方案
Step 3F
成本控制研究
Step 3G
产品设计任务书
Step 4A
项目营销推广计划
Step 4B
招商方案
Step 4C
销售控制方案
Step 4D
驻场顾问服务
Step 2C
项目整体发展定位
四个层面
共计21个模块
根据要求灵活订制
我们常常听到的问题
通常,在没有任何前提下、在没有任何总体目标下,我们被诸如此类的问题所困扰
我们应该做多大规模的商业?
我们应该做什么业态?每种业态做多大规模?
各种业态之间的关系是怎样的?
地标性物业靠什么手段来打造?
现在集中式商业有什么创新形式来实现销售?
商业采用什么形式保证规模最大,同时能确保顺利销售?
从提升持有商业物业价值的角度,应该引进哪类商家?主力商家对产品的要求?
启动区怎么快速回收资金?怎么在后续开发中提升价格?
现在针对房地产金融支持以短期信贷为主,而持有长期收益的方式运作商业地产的首期投入大,资金回收周期长,这个矛盾如何处理?
,如何进行项目开发?
开发商业地产是否一定要做招商、经营管理?这些并不是本公司擅长的,怎么处理?
商业项目很难有绝对的成功,我们只有先界定阶段性或基于某种方向的成功标准,才能对成功与否做出评估;
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总结目前商业物业市场的现状不难看出:开发商和投资者对于商业物业的开发和投资均表现出极大的热情。许多开发商在项目前期就聘请专业公司从建筑结构、主题定位、消费人群定位、行业组合、店铺划分等方面进行详细策划。面对越发挑剔的投资者,专业化分工必然引入商业地产竞争之中。
商业地产的发展与成熟,意味着消费型地产正向生产型地产裂变。
商业地产是“三高产品”:
——高风险、高回报、高技术含量。
所以,选址成功、设计成功、建设成功、招商成功、开业成功、培育期实现盈利……作为开发机构,究竟需要哪些成功,必须提前界定清楚,才更利于在项目初期明确研究及资源投入方向。
模拟定位原则:建议考虑对部分物业持有,按照主流城中心商业项目开发获取项目的全面成功;
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项目整体规划、设计未最终定稿;
项目位于临汾市核心区域,是城市未来发展主要交点;
未来发展前景十分乐观。
临汾市人口结构及临汾市商业现状分析;
现代人“一站式”购物特点及零售业态发展趋势;
传统的购物场所在业态组合上及产品丰富程度上都有限;
将项目建成临汾标志性商业建筑;
将特定的人文景观、历史古迹与零售消费场所有机结合
项目本身规划条件;临汾市消费者调查结果;临汾商业调查及竞争对手的调查结果;超市、特色餐饮、娱乐行业有较强人气聚集力;综合性的购物广场应考虑各种业态及各种年龄层消费者需求;零售业态租金回报较餐饮、娱乐高,但零售业态需要餐饮、娱乐、超市等业态的人流支持,所以两方面比例适当;各行业各种零售业态的租金承受力水平;实现开发商利润最大化。
定位背景
定位思路
定位依据
临汾是山西省重心城市,城市历史悠久,是以能源、重化工为主的工业基地、是山西的财富中心。
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临汾市位于山西省西南部,东倚太岳,与长治、晋城为邻;西临黄河,与陕西省隔河相望;北起韩信岭,与晋中、吕梁毗连;南与运城市接壤。
全市土地总面积20275平方公里,现辖2个县级市及14个县。2007年末,,其中,,%;,%。
临汾以煤炭、焦化、冶金、电力、装备制造为骨干,煤化工、旅游、农副产品加工、物流业为配套的多元产业体系,是山西省新型能源和工业基地建设的重要组成部分。经济总量和财政收入位居全省第二,在中部六省同类城市中排名第16位。
临汾市是山西省以钢铁及能源为支柱产业的重工业中心,未来将实施“特色农业、工业优化、科教兴市、城镇扩张、民营经济、可持续发展”六大战略。
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以临汾市为市域中心、侯马市为市域次中心,以中部五个重点县域中心和东西