文档介绍：苏州豪宅市场分析
¶ 豪宅定义
¶ 目前豪宅市场分析
¶ 园区豪宅市场分析
¶ 未来豪宅市场
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豪宅的核心价值就在于其稀缺性
豪宅定义
豪宅是指比高档住宅在质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅。
整体上,豪宅一般拥有以下特征:
一、稀缺资源
真正的豪宅是基于对某种不可复制稀缺资源的拥有,可以是自然资
源,人文资源,城市资源,也可以是三者的结合。
人文资源园林、行政中心、教育、历史遗迹
稀缺的资源稀缺的资源景观资源湖泊、山、城市公园……
城市资源 CBD 、行政中心
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一、稀缺资源
CBD豪宅CBD豪宅景观豪宅景观豪宅人文豪宅人文豪宅
湖西CBD 金鸡湖片区古城区
湖西CBD中心,周边已经金鸡湖是开放的、现代古城区是最能体现苏州
有大量的成熟的写字楼的、时尚的城市公园,
2500年历史文化所在,
项目,如世纪金融大厦、凭借优美的湖景资源和
在区域发展和古城保护
国际大厦、星海大厦、完善的配套,周边高端
背景下,区内的土地越
高峰会等等,这些项目楼盘云集,如水巷邻里
发稀缺。在苏州的园林
已经吸引了大量的国际花园、中海御湖熙岸等
附近,已经是千万豪宅
企业集团的入驻,因此等。未来更有顶级开发
的聚集地,如平门府、
该片区也成为了苏州豪商绿城、新鸿基、九龙
庭园、拙政东园。这些
宅片区之一,有环球188 仓地块的入市,区域市
楼盘很多已经成为藏品。
等项目场品牌影响力大,
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豪宅的核心价值就在于其稀缺性
豪宅定义
二、产品稀缺
开发商通过产品创新与品牌号召力,在产品上构建了其稀缺性。比如中
海湖滨一号的空中花园首创、晋合细致化精装;比如绿城品牌、新鸿基品牌
在其他城市制造的一系列精品均成为区域内有号召力的产品。
正因为资源和产品的稀缺,豪宅在市场上又表现出:
1、豪宅的价格领跑城市动态;
2、豪宅的客户是社会财富金字塔的顶层
3、豪宅的产品必然具有不可复制性。
目前苏州整体市场上,真正的豪宅产品仍然较少,更多的仅为高端公寓。
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苏州豪宅市场分析
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苏州高端
住宅分布苏州高端住宅主要分布在太湖度假区、新区
和园区湖西的CBD、古城板块、金鸡湖板块。
金鸡湖和独墅湖板块依托全国最大的城
CBD 市内湖泊资源和国际化的生活模式,为苏
湖西
狮山路CBD 金州第一居所的豪宅聚集区(本报告中将他
鸡
古城统称为金鸡湖板块)
湖
板块
板
古城区由于土地资源的稀缺、独有的历史
块
文化资源和强烈的老苏州地缘情结而成为
环太湖板块
苏城又一豪宅散落区;
新区和园区湖西的CBD:这里云集了大量
的高端写字楼项目,吸引了大量的国际企
业集团的入驻,因此该片区也成为了苏州
豪宅片区之一。
太湖板块依靠独有的太湖资源,成就了苏
城乃至长三角的度假豪宅区(太湖也是城
市的资源,其影响力是全国性的,本报告
将不作为重点);
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目前在售的豪宅产品主要集中在园区金鸡湖区域,
未来更多也集中在该区域
中信项目
招商雍景湾
平门府
玲珑湾
环球188
新地国际公寓
金色家园晋合水巷邻里新鸿基
中海御湖熙岸九龙仓绿城项目
星屿仁恒仁恒双湖湾
中海胥江府绿城项目
星岛仁恒
中海独墅岛
保利项目
在售
待售
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目前苏州豪宅产品主要集中在园区,为品牌开发
商作品,多借助湖景为主要豪宅资源
板开发总建面容积装修配
项目名称公寓产品类型主力面积均价豪宅资源
块商积率置
万科尚珑
万科 85万
湾高层 160-190 25000 1500 金鸡湖景
高层、小高层、
御湖熙岸中海 26万 1 143、167 16000 毛坯金鸡湖景
多层
水巷邻里晋合 10万 1 花园洋房、小高 140-180 36000 3600 金鸡湖景
金鸡湖花
建屋 小高层、多层 150-170 23000 毛坯金鸡湖景
园
金
精装公寓(高层/
鸡星屿仁恒仁恒 10万 148;180 14000 1800 独墅湖景
小高层)
湖
板联排260-320 联排24000
本岸万科 联排,叠加毛坯
块叠加250-270 叠加15000 /