文档介绍：深圳住宅“豪宅”市场供应分析报告
□作者:徐宏德周强   日期:2002-8-15
作者注:说豪宅,必须给豪宅下个定义。豪宅定义不好下,不好下的原因不在于做研究给它界定范围,而在于不同人和区域对豪宅的认识不同,人均收入800美元的区域和人均收入5000美元的区域,对豪宅的界定和理解有很大的不同。此次研究所做的界定是从总价的角度着手。本文以翔实的数据记录了深圳目前豪宅市场的现状,确实在介入高端市场时,应该充分考虑目前不同客户层面的竞争情况、市场需求等因素。从本文来看,以较低的标准所界定的豪宅市场的推售量不到150万平方米,虽已供大于求,但远远没有某些文章或媒体所描述的那么可怕。
目标市场:深圳市住宅二级市场之“豪宅”市场
研究范围:2001年7月1日至今正式开盘项目的均价在7000元/平方米以上,同时单位总价约在80万/套以上的相关户型,具体包括以下几个范围:均价在7000-8000元/平方米之间、面积在120平方米以上的户型;均价在8000-9000元/平方米之间、面积在100平方米以上的户型;均价在9000元/平方米以上、面积在90平方米以上的户型。
数据来源:世联地产基础数据库
资料整理:世联地产信息研究部资讯组
研究说明:本研究报告选取的时间范围,主要是根据房地产主要销售周期通常约在1年左右的一般规律来界定的。同时在价格范围上并不考虑楼层差和朝向差,因此会有部分均价7000元/平方米左右的楼盘的低楼层住宅达不到研究范围而被选入,但也有部分均价不到7000元/平方米的楼盘的高层住宅达到研究范围而未被选入,整体来说由于误差的交叉影响使总体误差降低许多。
一、开盘住宅楼盘一览
    从全市来看,共有34个项目在我们的研究范围之内,,但是由于我们对豪宅市场范围的界定,,这才是真正意义上的豪宅市场。
二、区域市场概况
    从推售面积分布来看,豪宅的供应主要集中在福田,占到了全市6成的供应份额。南山占据第二的位置,供应量约占3成。罗湖和盐田的豪宅供应较少,这主要是由于这两个区自身的市场特性所决定的。
    在所推售的豪宅户均面积中,除盐田因为个案不具有代表性外,南山成为供应住宅中户均面积最大的行政区。这主要是由于南山目前的豪宅主要集中在华侨城及其周边区域,其独特优越的自然景观为其豪宅的推出奠定了基础。福田区的户均面积最低,但也超过了150平方米,反映了豪宅的一个最基本的特征,户型面积大。
    再来看豪宅市场的价格情况,除了盐田的个案情况外,罗湖、福田、南山的均价依次上升。价格是反映市场最重要的指标之一,可以看出随着中心区的西移,罗湖已逐渐慢慢地退出豪宅市场的竞争,主要是由于罗湖的景观资源较少,而生活配套成数使得发展商越来越多地开发小户型楼盘,即使有少数大面积住宅的推出,也难以吸引高收入者。而福田区借助于其中心区的行政优势以及香蜜湖、中心公园、莲花山、笔架山等自然景观的优势,逐渐吸引高收入消费者的眼光。但南山的华侨城片区凭借其独有的旅游自然资源,一直以来都是消费者心目中豪宅的理想之地。随着中心区西移而使华侨城到中心区距离的缩短、填海区纯住宅的规划、深圳湾自然景观的开发等因素更加奠定了华侨城及其周边区域的豪宅地位,