文档介绍：丽水馨庭
HEALTH HOUSE新活性原墅
基础认识
营销策略
推广执行
报告结构
[新政]
[市场]
[竞争]
[一大战略体系]
[ 二大战线]
[体验式购房]
[自然去化期]
[ 蓄水期]
[开盘引爆期]
[新政]
土地和项目取得
前期准备
(准备阶段)
建设及销售
(实施阶段)
竣工入伙
(完工阶段)
物业交接/管理
(运营阶段)
转让、抵押、出租、经营
一级市场
房地产业活动链
房地产市场阶段
三级市场
二级市场
房地产调控政策
土地政策
税收政策
产业政策
金融政策
产业政策
税收政策
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政策调控历程
产业政策
财政税收政策
金融政策
土地政策
土地政策
金融政策
土地政策
限制土地供给
提高房贷利率和首付比例
征收营业税
限制开发信贷
增加中低价房土地供给
增加中低价房和经济适用房供给
一级
市场
三级
市场
二级
市场
“国六条”细则影响(2)
1、贷款成数再次强调的心理预期远远超过实际带来的影响
营业税的征收延长了投资期限,提高了投资成本,%的营业税成本,才会出现5年内的短期抛盘。投资获益必将大受影响。
1、由于90M2以下住宅的上市集中,必然会造成市场上的该类房屋的价格下跌,同时由于该类二手房在贷款成数以及购买成本方面的原因会表现更加明显
2、新推项目的90M2以上住宅比例较少,二手房中的该类住宅由于改善性需求受到一定的追捧,会使得价格有所上涨,同时由于5年内住宅税费的问题将使得卖方将成本追加买方,最终使得该部分房产价格上涨。
3、土地稀缺将使得别墅项目依然笑傲江湖,走势平稳
价格风险在投资收益和贷款成本两方面都会对消费者的心理产生影响,出现观望情绪浓厚的状况
投资风险
价格风险
贷款风险
消费者风险
投资风险
价格风险
贷款风险
上海不是本轮调控的重点对象
2005年的宏观调控政策的出台,更多是“上海感冒,全国吃药”,主要调控对象就是针对上海及长三角周边城市。通过一年的调整,上海市场2005年初疯狂般的上涨势头已经得到遏制,市场开始趋于理性平稳。而正当政府的目光聚集于上海市场的时候,北京、深圳等地的房价却仍旧在飙升,因此今年的宏观调控更像是“全国感冒,上海陪着吃药”。北京、深圳、广州被重点关注,在政策执行上基本无回旋余地。
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政策执行尚有调整空间
直辖市有特殊情况可调整“70%”的比例,这给上海大户型项目开发留出了空间,具体情况需要等待上海的实施办法。
上海作为直辖市有政策调整的权利,并且去年地方政府调控有力,取得明显成效,所以此次的政策执行上会有一定松动。
产品结构影响较大
90平米及以下产品比例的增多,一定程度上缓解了上海市场上小户型产品供应失衡的局面,但对开发商的利润控制会造成一定影响,同时大户型产品供给关系的人为控制,势必会改变当前大户型产品去化难的困境。
别墅类土地供应再一次全面叫停,对后市别墅产品的供应将产生较大影响,别墅产品价格上扬不可避免。花园洋房和TOWNHOUSE等类别墅项目是国土资源部清查的重点,今后在规划设计此类产品上应极其谨慎。
新房市场:楼市成交量一周内下降两成
统计数据显示,细则出台后一周内(5月29日-6月4日),上海楼市各项指标均出现明显下降。新盘成交套数4066套,%;,%部分上市新盘调整开盘策略,以略低于预计开盘价的价格上市。