文档介绍：苏州湘洲人家营销推广策划报告
目录
一
从产品到市场
关于规划
关于建筑
关于功能
客源锁定
价格策略
二
项目销售策略
销售执行目标
关键节点
销售执行各项指导策略
三
项目广告企划
产品契机
目标客源
广告定位
企划重点
媒体策略
推广计划
广告表现
附件

关于规划
将苏州传统园林和现代居所相融合,寻求小巧精致、富有人情味的园林空间环境。
大间距、低密度,围合式中心绿地远离小区主干道,独享清幽静谧的环境。舒适居住空间还原真正符合苏州人的居住习惯。
社区1:1的室内车位配比与沿街商铺的若干室外停车位相结合,提升社区居住品质和出入的便捷度。
关于建筑
低密度建筑,高度不再是视觉的压力。简洁的苏州民居符号与现代的建筑体块相结合,运用不同元素使得建筑立面丰富立体,使江南风格的园林建筑成为现代生活的视觉享受。
关于功能
A型1层
房型说明
方正格局,大面宽客厅,餐客厅自然分离,错层空间设计转换不同空间表情,每家一个专属车位。
底层公寓送私家花园,休闲之余享受别墅生活
A区2层
房型说明
4房2厅,大面宽,短进深,全复式全明设计,空间各区域专属感强,干湿分离、动静有序。简约精致,是现代生活的美好开始。
B型1层
房型说明
多样化豪华的3房2厅设计,南北通风,动静分离。方正露台,景观系数高。是一个功能合理,视觉空间感上具有变化的人居空间。
B型2层
房型说明
大面宽卧室配备独立的知性书房,南北卧室通过几步错层空间表情互不干扰,私密性强。
C型1层
房型说明
开放式餐厅排场体面,错层设计转换空间表情。面向花园的卧室布置,充分体现了对居住舒适性和人性化的深刻理解。
C型2层
房型说明
朝南卧室、书房独立成套,大面宽卧室全落地通透阳光,方正有序,空间层次极其丰富。
项目核心卖点:
非常适合居住的新版公寓,充满Townhouse意蕴
项目支撑性卖点:
公寓的价格,仿佛别墅的生活
位于阳澄湖和盛泽荡之间地段优势
便捷的交通体系和深厚的人文底蕴
从对产品的深入研读和区域特性的认知,得出以下分析:
项目客源锁定
本案指向的客源群购房动机有以下几类:
■创业购房
相成区现有外来人口12万,其中10%是在蠡口、渭塘等项目周边区域内经营家具、水产等专业市场的私营业主。我们将其统称为“新相成人”。他们可能并不具备本地户籍,也可能只是商铺经营者而并非产权拥有者。经过初期的财富积累,普遍拥有自备车及相当的购买力。从提高自身居住质量的立意出发,低总价、高品质的居所对他们有极强的吸引力。
■亲子购房
市区老年购房群体,他们多数已在中心市区拥有一套宽敞的居所,处于已退休或者即将退休的状态,为支持独生子女的事业和生活。使用的同时,将二次置业的目光转向风景优美、价格适中的郊区物业,作为退休养老的自用居所。
■本地购房
本地中高层政府公务员有改善居住条件的消费需求和消费实力。同时,此类人群的的工作和生活都在当地发生,本地购房成为其第一选择。
■孝子购房
经济改革开放的背景下,相成区成为苏州乡镇企业的发源地之一。从这里诞生一批经商、从政的成功人士。此类本地外迁人士多数已在苏州市区已购置物业,拥有很强的购买力。他们有对留恋故土的父母购置新居以安度晚年的愿望和能力。本项目的功能格局适合此类老年群体的日常生活起居。
客源比重
客源类别
所占比重
新相成人
35%
市区退休人群
15%
本地人群
25%
相成外迁人士
20%
随机人群
5%
商铺商品化建议
商铺功能设施
本地块地处郊区,商铺的功能设置不仅能消除住户远离都市的寂寞和不便,而且可以提供住户一个朴素的人际交往活动的空间。建议设置带阅读功能的茶吧、老年活动中心、便利超市等。
价格策略
住宅
综合考量本项目的地理位置、产品特征和周边市场的竞争环境,建议销售起始均价:
3050元/㎡。若销售达到预期的速率,则价格可逐步冲达至3200元/㎡。(高于此均价会导致销售抗性的增加)
低开高走的价格策略在有效降低市场风险的同时,更可以使项目在后期销售中随机性的寻找涨价空间,最终实现开发利润的最大化。
车库
车库与住宅按照1:1的比例固定搭配销售,。因此车库定价48000元/户。若售价过高会削弱本项目的价格优势,若过低则会降低发展商的利润总额。

销售执行目标
目标一u在项目交房前完成项目可销售面积的70%。
目标二u项目销售平均单价控制在等于略大于3050元/平方米的价格对外销售,最大程度避开当前严峻的市场情况,降低风险。
目标三u维护开发商在苏州房地产市场上的形象