文档介绍：郑州写字楼市场 研究报告
1
宏观经济
环境扫描
城市发展
状况分析
写字楼
市场分析
写字楼
客户分析
报告内容提纲
2
郑州市近年GDP及人均GDP增长迅速,房地产业进入高速发展期
宏观经济环境扫描
数据来源:郑州市统计年鉴
3
GDP增速与房地产发展关系
4%-5%
5%-8%
大于8%
小于4%
萎缩停滞稳定发展高速发展
800-4,000US$
4000-8,000US$
8000-20,000US$
0-800US$
启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期
人均GDP与房地产发展关系
宏观经济环境扫描
房地产市场发展预警系统判断--
郑州房地产处于快速发展期
郑州
郑州
数据来自世联分析模型
4
房地产市场各发展阶段特征分析:
发展阶段
启动阶段
快速发展阶段
平稳发展阶段
减缓发展阶段
人均GDP
(美元)
800~3000
3000~4000
4000~8000
8000以上
外部环境
福利分房阶段,政府为整个产业的主要投资者;区域平行发展。
消费者收入水平提高;区域市场发展出现不平衡,地段价值开始显现;市场存在不规范操作,政策因素影响大、住房福利仍大量存在。
土地市场、商品房市场规范操作;政府对房地产业的调控主要通过城市规划及土地供应等宏观调控手段间接进行;政府的住房福利少量存在。
房地产市场以二级市场交易为主、市场为大地产商所主导;土地市场与商品房市场完全规范;但政府的住房福利依旧少量存在。
竞争条件
有实力竞争者较少;需求简单、市场结构单一。
大量新竞争者介入,开发投资量猛增;需求复杂、市场细分显现;竞争以市场份额的竞争为主。
竞争者数量减少;市场细分充分,占有新的细分市场较难;开发商注重效益/低成本。
竞争者数量进一步减少,消费者需求减少。
需求特征
满足基本生活需求,客户结构简单。
生存、改善需求兼有;需求急剧增加;客户层面扩大
需求增长趋于平稳;改善需求为主;客户结构复杂多样。
改善需求为主,需求趋于多样化。
供应特征
单纯数量型,产品形式单一,基本无附加值。
产品大量出现,形式逐渐多样化,价格迅速提高,数量与质量并重;产品附加值出现并提高。
产品注重质量,价值构成广泛,产品附加值很好体现。
产品形式极为丰富,高质量。
郑州处于
快速发展阶段
宏观经济环境扫描
5
快速发展阶段明显呈现出“观望期”和“被迫接受期”两个阶段
特征
观望期
被迫接受期
外部环境
城市核心区迅速发展,地段价值开始显现;
市场存在不规范操作,政策因素影响大、住房福利仍大量存在。
土地大量供应,区域市场发展开始出现不平衡,地段价值充分体现;
住房福利开始退出历史舞台。
客户层面
启动阶段延续了生活需求型购房客户;
城市中高端客户出于改善居住条件和财富占有需求开始大量购置房屋;
普通大众处于观望状态,尚未适应住宅完全商品化,等待政策和房价走势明朗;
已二次或多次置业,中高端客户购房需求慢慢减弱;
客户层面扩大,更为广泛的客户开始购置房屋;
需求特征
生活需求+改善需求(为主)
改善需求+生活需求(为主)
供应特征
城市核心地段逐渐放量,产品形式开始丰富,品质有所提高;
中高端客户改善需求为主,故产品户型面积较大;
各区域大量放量,产品形式丰富,数量和质量并重;
普通大众开始大量购房,迫于房价压力,户均面积明显减小;
价格走势
在启动阶段基础上价格迅速提升
价格持续增长,涨幅放缓
6
三产分布比例— 第三产业结构及增长比较稳定,变化较小
第二产业占GDP比重逐渐上升,说明工业是郑州市的主导产业
近年来第一产业和第三产业比例均小幅下降
第一产业比重较低
第三产业结构相对稳定,近年变化较小
自2000年以来,第一产业的比重有所下降,与此同时第二产业的比率波动上升
第一产业(亿元)
第二产业(亿元)
第三产业(亿元)
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
宏观经济环境扫描
数据来源:郑州市统计年鉴
7
第三产业总量反映郑州写字楼整体容量处于中等,经验值反映郑州写字楼市场相对于整体房地产市场处于较低水平
三产GDP
总量(亿元)
写字楼
整体容量
>1200
大
800~1200