文档介绍：海德大道项目整体运营思路
提报目录
高档公寓整体市场态势研判
1
竞争市场研判
2
项目运营思路分析
3
北京高档公寓市场
2006年及2007年第一季度,北京高档公寓市场在宏观调控的组合拳下依然获得快速发展。
高档公寓供应在商品住宅供给出现整体性萎缩的背景下保持稳定;需求在调控中依然较快增长。
由于市场需求的膨胀以及标竿项目的示范效应,高档公寓价格实现惊人一跃。
萎缩下高档公寓供应稳定
2005—2006年北京商品住宅和高档公寓的供应对比
萎缩下高档公寓供应稳定
2006年全年以及其后的2007年,由于多方面的原因,北京商品住宅新增下降近30%;而2006年的高档公寓累计供应则与2005同期基本持平。
在商品住宅供应萎缩的同时,高档公寓新增保持平稳,使得北京商品住宅市场表现出非常明显的泛高档化特征。
朝阳为王的散点放量
05—06年北京各区域高档公寓的供应对比
朝阳为王的散点放量
高档公寓新增供应依然集中在朝阳、海淀、西城、东城、宣武、崇文等区域,丰台也出现零星供应。海淀区中关村放量平稳,玉渊潭周边放量加大;西城区金融街周边区域放量加大。
标杆项目星火燎原
项目
所在区域
均价
柏悦府
CBD
70000
昆仑公寓
燕莎
60000
七星摩根广场
亚奥(北四环外)
35000
新城国际
泛CBD(东二环外)
35000
新城国际
泛CBD(东二环外)
35000
星河湾(二期)
朝青(东四环外)
31000
缘溪堂
玉渊潭
30000
波菲特行政公寓
丽都(东四环内)
25000
标杆项目星火燎原
探究标杆项目蜂拥出现的原因,我司认为原因有二:
一方面在于标杆项目可以通过项目的打造掌握足够的话语权,从而影响区域乃至城市的开发设计理念,通过提升地段价值进而提升项目和公司的品牌形象;
另一方面,普通住宅供应减少,国内资金流动性过剩和人民币持续升值的金融环境,为标杆项目提供了现实的市场机会。
酒店品牌提升公寓价值
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高档公寓
提升
高级酒店公司
提升&价格标杆
进化