文档介绍：摘要
摘要
“倒按揭怯⑽摹皉”的译文,因其现金流向和按揭的
方向相反,故而得名。一般认为,上世纪年代在英国产生的金融工具“房
产价值转换’’是现代倒按揭的萌芽。上世纪年代,
这一概念传入美国,并得到了广泛的应用。倒按揭以拥有住房的城市老年居
民为放款对象,以房产为担保进行贷款。在借款人死亡、卖房、永久搬出住
房或者合同约定的其他条件发生时,银行以出售住房所得资金收回贷款本金、
利息和各种费用。这种贷款的支付方式较为灵活,可以是定期发放,也可以
在一定信用额度内根据借款人的需要自由支付,对贷款的用途一般并无特别
严苛的限制。,
该项金融产品旨在解决老龄化人群“拥有住房但资金短缺”
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此后,加拿大、新家坡、俄罗斯、日本、英国、新西兰、印度等国家也都先
后建立了倒按揭,这在客观上为我国推行倒按揭制度提供了可资借鉴的宝贵
经验。
. 根据第五次人口普查提供的数据,我国在年已经进入了老龄化国家
的行列。与发达国家不同的是,我国是在经济没有经过充分发展、人均收入
水平较低的情况下进入老龄化社会的。在此新旧体制转轨时期,我国社会保
障覆盖面低、养老保障机制不健全,社会养老压力很大,急需通过多种途径
拓宽社会养老功能,减轻传统家庭养老模式的沉重压力。从我国目前的养老
现状来看,现有的养老模式根本无法满足人口老龄化日益严峻的趋势下养老
的需要。对此,笔者认为,除了完善我国的社会保障制度以外,大力开展倒
按揭也不失为一种有益的尝试。通过开展倒按揭业务,既能满足老年人居住
在自己房屋中的愿望,又能把老年房主身后的住房余值提前贴现出来,用以
增加老年人的收入,满足其养老的需要。除此之外,倒按揭还具有刺激消费、
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我国私募基金监管问题研究我国倒按揭法律问题研究——懊赜诜缦辗婪队敕缦湛刂
提供二手房源、盘活固定资产、促进金融机构业务创新的功能。
当前,我国开展倒按揭业务的市场环境已初步形成。近十几年来,我国
的住房和土地政策发生了重大变化,城市居民的住房拥有率稳步上升,绝大
多数城市居民拥有了产权房。同时,房地产二级市场和金融保险市场的发展
也日趋完善。国内各主要城市都成立了专业的房地产拍卖行,形成了具有一
定规模和专业水准的房地产估价师队伍。此外,我国金融市场体系也已初步
建立,金融市场的参与主体也日益多元化。
倒按揭是在英美法系的框架内产生的,而我国作为具有大陆法系传统的
国家,若欲将其移植入我国现存的法律体系之内,尚须跨越两大法系的鸿沟。
对此,本文开展了大量的比较法研究。笔者认为,可将让与担保制度作为开
展倒按揭的理论基础。对于让与担保制度能否纳入我国《物权法》,在学界曾
引起过激烈的讨论。反对者认为,第一,让与担保通过把所有权转让给债权
人来实现担保,它的法理基础与传统的物权理论将担保物权定位于他物权的
基本认识相冲突。第二,让与担保是一种流质担保,而我国法律是严格禁止
流质担保的。事实上,在所有权移转方面,让与担保具有形式与实质的二重
性,即在法律外观上债务人将标的物所有权移转于债权人,而在实质上,债
务人转移标的物的目的是为了对债权提供担保。是对担保物交换价值的支配
而非对担保物实体的支配。而且由于让与担保制度在各国实践中均被规定了
清算义务,所以实质上并不违背“流质禁止一的规定。
此外,因为倒按揭是一种无追索权的金融合同,对借款人没有收入方面
的要求,并涉及未来的贷款发放,因此,其高风险性特征尤为突出。一方面,
合同主体的特殊性,使得借款人的性别、年龄、健康状况都将对贷款合同的
期限产生影响,增加收益的不确定性。另一方面,合同标的的价值还受诸多
因素的影响,大到国家的宏观经济政策,如利率的调整、土地政策的调整、
住房政策的变化等,小到房屋价值的估算以及房屋的折旧、维护等。此外,
在倒按揭市场规模较小的情况下,贷款机构还要承担费用过高的风险。而且
借款人的信用状况也会给贷款机构的收益带来较大的影响。所以能否合理控
制倒按揭风险是这项金融产品成功与否的关键。
基于此,笔者旨在在法律的视域内,在结合我国基本国情的基础上,侧
重于从风险防范与风险控制的角度构建倒按揭及其配套制度,防范其可能带
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来的风险。事实上,在市场经济多米诺骨牌的效应下,对金融风险的控制直
接关系到一国甚至全球经济的成败,这绝非危言耸听,目前在全球范围内正
在发生的金融危机是一个教训,也是一次预警,也许没有人能够准确预测此
次危机会将全球经济带向何方,但显而易见的是,其破坏作用