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类违约事件的发生,如借款人失业、离婚、意外伤指标而简化程序、违规操作;第三,包括操作不规
亡等。范,未按业务流程操作规定对抵押物进行核押等。
三是提前还款风险。提前还款是指贷款尚未二是贷后管理风险。银行的贷后管理包括对
到期前,借款人提前清偿全部或部分贷款余额的贷款抵押物的监控维护、贷款资金的监督使用与
行为。提前还款的出现,直接减少了银行的利息收收回、档案资料的管理等工作。从目前银行个人住
入,而且增加了银行资金的使用成本,从而影响到房按揭贷款管理的实际情况看,存在贷后管理不
银行资产的盈利性。年,江苏工行个人住房贷到位的现象,如对开发商的销售情况、工程进度、
款累收中全部或部分提前还款的比率达.%, 售房款和保证金账户的资金流向等监督、控制不
辖内营业部和苏州分行分别达.%和.%。够;保证金制度和回购协议执行不严:缺乏对借款
四是抵押物风险。第一,因抵押物跌价、损毁人动态的、连续的财务状况和还款能力的评价:贷
,时有重要合同
款人违约造成的贷款损失,难以实现资产保全;第单据、凭证丢失的事件发生;抵押登记不落实,他
,银行要付出较高的处置项权证办理迟迟不到位等等。贷后管理的不规范、
成本:第三,因国家司法制度对借款人居住房屋有不到位,将给银行贷款的安全、债权的维护以及资
最低保障要求使抵押物难以处置等。产的保全带来风险。
、开发商的风险三是流动性风险。自年以来,我国个人住
一是信用风险。一些开发商为了自身利益的房按揭贷款的规模成倍增长,个人住房贷款占各
需要。利用不实的资料和欺诈手段骗取银行信贷项贷款的比例也持续提高。据估计,今后几年,我
资金。常见的如:开发商向银行提供虚假材料,以国对个人住房抵押贷款的需求每年将达到—
获得银行对项目的支持;
按揭成数,以套取更多的银行资金;一些实力不济一步扩大。住房按揭贷款属于银行的中长期贷款,
的开发企业,以本企业员工或关联企业员工购而银行约有%的资金来源于短期存款,客观上
买本企业开发的商品房的名义批量向银行申请存在期限不匹配的问题。国际经验表明,个人住房
“假按揭”贷款,骗取银行资金;开具虚假的首付款按揭贷款比例接近%一%时,短存长贷的期限
证明:“一房多卖”等。约束问题就会突显。因此,随着个人住房按揭贷款
二是工程质量及“烂尾”风险。与现房销售相的快速增长,贷款的规模不断增加,贷款期限不断
。银行面临的流动性压力将进一步加大。
险隐患。第一,工程质量问题,由于商品房的销售三、构建个人住房按揭贷款风险控制与防范
行为提前实现,开发商的工程建设失去必要的约体系的对策建议
束,一些开发商会乘机偷工减料,降低工程质量; 一建立风险控制与防范体系的总体思路
第二,“烂尾”风险。开发商故意拖延工程建设,不构建科学、合理、高效的个人住房按揭贷款的
按时竣工、按时交付,或者是由于开发商肆意挪用风险控制与防范体系必须以科学的发展观为指
建设资金造成项目不能完工以