文档介绍：朗钜燕南路项目
前期策划报告
中原地产
2006年11月
报告思路
市场环境分析项目背景条件
项项目发目发展展方向判断方向判断
客户、户型、
形象、价格定位
写在报告之前
一个项目的定位除了自身的条件外,更多的是取决于项
目周边区域的环境,区域环境赋予的物业价值。
本报告对于项目发展方向的研究重点在于对项目所在的
区域——华强北片区的发展规律及未来发展趋势的探
讨,而不是仅仅依赖于繁锁的调研数据,因此接下来我
们会重点分析华强北的区域价值赋予本项目的物业价
值,同时结合项目的自身特点确定项目的发展方向。
华强北的核心价值分析
华强北经济模式
百货零售一
条街
IT、电饮食、娱乐
子商业
一条街
华强北——深圳最具影响力的商务圈
以电子商业为龙头,辅以百货、家电,配以餐饮的商业中心!
华强北的核心价值分析
华强北核心价值
商业!
人群:以商业与商务人士为核心!
价值观:以投资收益核心!
居住观:以商业居住与商务配套为主功能!
华强北的房地产发展规律
房地产迎合区域经济核心
房地产是商业,必然追求利益的最大化,
在经济发达的区域,其发展方向必然是迎合区域的主导经济,
以主导经济为核心!
规律一:紧随着经济的发展,物业户型越来越趋小
迎合电子商业的发展,物业投资性逐步增强!趋小物业投资更宜!
以电子为核心的商业对储货空间的要求小,因而小物业更具实用性!
小面积物业总价低,房价上涨更迅速,趋小物业能追求更高的价格!
金茂礼都,2003年11 燕南路88号,2004
月,单房一房为主, 年,1房到3房为主,
东方时代
,2004 均价8200 均价8800
年,一房两房为
主,13000 富怡雅
居,2000年,三
房四房为主,
君悦阁,2004年, 均价8000
新亚洲中心,2006 公寓,均价8300,
年,28-68㎡公寓, 时代都会,2003
年,一房两房,均
价8000
都会100,2001
年9月,单房一
房二房为
主,8000元
庆福园,2006年,36-
55 ㎡公寓,均价
12000
规律二:越接近华强北核心商业街中心,物业户型越趋小
越近中心,价值与价格越高!物业越是趋小!
越近中心,物业的居住性越低,投资性越强!
金茂礼都,振兴路, 燕南路88号,振华路与燕
南路交汇处,1房53㎡,2房
单房23-36㎡,一房
73㎡,3房140㎡,4房200
东方时代,华强北 41-47㎡为主,2房
㎡,5房215㎡
路与振兴路交汇 60-62㎡,
处,一房两房为主,
富怡雅居,振华路
与上步中路交汇
处, 三房四房为
主,
新亚洲中心,振中路君悦阁,燕南路
与中航路交汇处, 与振兴路交汇处,
时代都会,上步中
28-68㎡公寓, 公寓,
路与振中路交汇处,
一房46㎡,两房77-
80㎡,
都会100,中航
路,单房30-46
㎡,一房56㎡二
房61-87㎡为主,
庆福园,福星
路,36-55 ㎡
公寓,
华强北的房地产发展规律分析
规律总结:
华强北物业中,随着以电子商业为龙头的经济发展,趋
小的物业越能迎合需求,越具投资性,更能实现高的价
格,创造更多的利益!
项目发展方向的定性研究
项目的发展思路:
在没有特定条件影响之下,项目开发必然是迎合区域的
经济发展核心,以华强北第一圈层最有价值的物业为导
向,建成趋小的,更具投资价值,能实现更高价格与利
益的物业类型!
示例:新亚州广场酒店式商务公寓
特定条件:
①规划的调整带来的片区环境的改变
②项目自身条件的限制
③竞争的影响