文档介绍：理清思路,重点突破
保利公馆2010年终营销提报
【公馆2010】项目组
本案的两个重点
外部:解决与亚运城竞争问题
内部:解决与项目137出货难问题
外部:解决与亚运城竞争问题
市场回顾
外部困局
项目破局
一、市场回顾
1、09政策回顾
明年政策有收紧态势,保增长、防通胀仍是政策的主流方向
北京、上海一线城市房价有泡沫产生,二线城市房价有持续走高的趋势
通胀预期乃至通胀将成为明年政策调控的重点,降温政策有可能出台
时间
政策
方向
影响面
3月3日
【粤十五条】出台,进一步鼓励普通商品住房消费
利好
鼓励民众的房地产消费
4月3日
《国家住房建设制度(建议稿)》,支持城乡一体化,限制和调节多套住房
利空
提高购买多套物业门槛
4月3日
2009年内,个人转让购买超过两年的普通住房可免除营业税
利好
鼓励二手房交易
4月3日
广东八市公积金可异地互贷
利好
鼓励公积金购房行为
5月25日
《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》开始研究开征物业税
利空
增加多套物业持有人压力
5月29日
普宅开发自有资金比例降为20%,其他房地产开发自有资金比例降至30%
利好
减轻开发企业的成本压力
7月31日
二套房贷从紧执行,使用公积金贷款可避免二套房贷
利空
提高购买多套物业门槛
9月30日
央行将继续保持宽松的货币政策
利好
金融政策刺激房地产消费
10月28日
二套房贷紧缩全面落实执行
利空
提高购买多套物业门槛
11月7日
房市优惠政策将在年底终止,七折房贷即将到期
利空
打击二手房交易市场
上半年政策利好较多,对楼市触动较大;下半年政策有收紧态势,利空频现
2、09市场浅析
一、市场回顾
表:重点城市10月份房地产市场总结分析
城市
供应情况
完成交易情况
成交价格
可售套数
可售面积
成交套数
成交面积
环比
成交均价
环比
(万㎡)
(万㎡)
(元/㎡)
北京
103249
14021
-%
16101
%
上海
36672
23430
%
10906
-%
天津
/
/
10781
-%
8025
%
重庆
103951
31585
%
4560
%
深圳
35060
5943
%
20175
-%
广州
30834
8859
%
10808
%
杭州
11056
5716
-%
15340
%
南京
27452
7457
%
/
/
武汉
/
/
11962
-%
5803
%
成都
/
/
/
%
/
/
青岛
48414
8538
%
/
/
宁波
86728
6155
%
11172
%
厦门
16874
1941
%
10093
-%
福州
33522
3457
%
8804
%
供应情况:10月份,经过金九银十的消耗,各城市库存量普遍下跌,重点城市中,杭州库存量下降最大,环比下降超过10%,广州、深圳,也有较大程度的下降。
市场需求:开发商在10月加大推盘力度,大部分城市成交面积大幅上扬。其中,本月成交面积超过100万㎡的城市有5个,依次是北京、成都、武汉、天津和广州。
成交价格:本月各城市住宅成交均价以上涨为主,能监测到价格的7个重点城市中北京和广州涨幅位居前列,%%,
全国市场继续保持旺盛劲头,成交面积、价格普遍上升,广州重回万元时代
供求方面:开发企业自今年上半年开始逐步加快了开工、施工进度, 预计第四季度大部分
城市的供应量较第三季度将有所增加,但是高企的房价和政策的不确定性将在某种程度抑制
刚性需求和改善型需求,第四季度市场成交量将第二季度有所回调。但预计将与第三季
度基本持平
价格方面:由于市场供应的增加,四季度价格继续快速上涨的可能性不大