文档介绍：税收筹划案例分析
例题1
某开发商有可供销售的普通住房1万平方米,在开发项目的过程中,可扣除项目为1090万元(不包括营业税、城市维护建设税教育费附加以及土地增值税),在决定销售价格时,决策层有三种意见:单价1400、单价1500、单价1600。究竟那种意见更好?
参考答案
(1)①单价1400元
扣除额=1090+1400×(5%+5%×10%)
=1167
增值额=1400-1167=233
增值率=233/1167=%<20%
应交土地增值税=0
净利润=(1400-1167)×(1-25%)=
②单价1500元
扣除额=1090+1500×(5%+5%×10%)=
增值额=1500-=
增值率==%
应交土地增值税=×30%=
净利润
=(1500--)×(1-25%)
=
③单价1600元
扣除额=1090+1600×(5%+5%×10%)=1178
增值额=1600-1178=422
增值率=422/1178=%
应交土地增值税=422×30%=
净利润=(1600-1178-)×(1-25%)=
(2)从利润的角度看,选择第三方案是有利的。原因是收入的增长超过税收的增长。
例题2
某房地产开发公司开发住宅楼一幢,面积为8000平方米。该住宅楼项目应分摊的土地成本为600万元,房屋开发成本1260万元,期间费用为土地成本和开发成本的10%(假设和企业所得税允许扣除的期间费用相等)。普通标准住宅平均销售价格每平方米4125元,收入为3300万元(4125×8000)。
公司理财人员提出成立销售公司,内部售价为3875元。请问该建议是否可行?
原方案的税务分析
该房地产公司应负担的相关税费计算如下:
营业税税金及附加=3300×5%×(1+3%+7%)=(万元)
土地增值税为:
分摊的期间费用:(600+1260)×10%=186(万元)
加计扣除:(600+1260)×20%=372(万元)
扣除项目金额合计=600+1260+186+372+ =(万元)
增值额=3300-=(万元)
增值率=÷×100%=%
应纳土地增值税=×30%=(万元)
筹划后方案的税务分析
房地产公司应负担的相关税费计算如下:
①房产公司应纳税:
营业税金及附加=3100×5%x(1+3%+7%)=(万元)
土地增值税的扣除项目
=600+1260+186+372+3100×5%×(1+3%+7%)
=(万元)
增值率=(3100-)÷×100%=%
房地产公司出售给销售公司的房屋可免征土地增值税。
销售公司应负担的相关税费计算如下:
房产过户环节需要缴纳契税= 3100×3% =93万元
营业税税金及附加=(3300-3100)×5%×(1+3%+7%)=1 1(万元)
土地增值税扣除项目=3100+93+11=3204(万元)
增值率=(3300—3204)÷3204=3%
应缴土地增值税=(3300—3204)×30%=(万元)
虽然过户环节需要多负担契税93万元,但是从整个集团利益来看,营业税并没有多交,(-),(-93)。
例题3
锦程房产开发公司2008年初开发某普通标准住宅项目1万平方米,截止到目前,住房销售状况良好,预计售房总收入可达5600万元。相应成本费用也基本结算完毕,其中,支付土地出让金750万元,房地产开发成本2500万元,房地产开发税金为308万元(5600×%,即应纳的营业税、城建税及教育费附加)。由于公司不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,允许税前扣除的房地产开发费用为325万元[(2500+750)×10%]。假如不考虑印花税以及相关的费用,请根据该企业具体情况进行筹划。