文档介绍：项目初步感受:
第1次项目体验:同事都说位置有点偏,行程中
我们甚至迷路,但大家都很惊喜,因为产品做的
真的很有震撼力!
第1次与开发商领导谈话深触感受:领导说位
置并不偏,你们走错了路所以感觉有点偏,以后
巢湖路开通驾车通往市区只要10分钟!
关键词:产品震撼,位置并不偏!
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相关人士深度访问:
新地中心来访客户曹先生:绿色港湾合肥很老的一个楼盘,应该是
合肥很早的一个别墅项目,早就卖完了吧!我在报纸上看到
湾这个很解项目不是很了解。这个也你们前项目是不是发的也是你们公司以前开发的?
某广告公司程总:绿色港湾我当然知道,合肥很早的一个纯别墅项目,08年
时候我还与他们公司领导有过接触。那个项目什么都好就是
销售了。这个楼盘已经很长时间没有动态了,项目也过新地中心这个项目,至于绿色港
某地产公司汪总:绿色港湾
别墅项目。我前不久刚去那里看过,那个小区真的很不错07年的时候在合肥名气很响的,是合肥很早的一个,里面有湖,很多新人在里面拍婚纱照
挺浪漫的,小区绿化做的很好,项目规模特别大。那应该是
没怎么做过推广,应该是滞销了吧交通不怎么好,现在应该都是现房
关键词:老盘,滞销,位置偏,产品好!
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我在合肥看过的比较好的别墅了。
回头再从一则踩盘的数据开始说起:
合肥在售别墅价格概况
项目名称户型区间价格信息
绿城翡翠湖玫瑰园二期 380、470平米 4万元/㎡
海亮兰郡 300-390平米 9000-12000元/㎡
置地广场柏悦府 300-700平米 16000元/㎡
中铁米总价400-700万不等
碧湖云溪·缘墅 180-240平米 16000元/㎡
绿地乔治庄园 300—500平米联排别墅 800-2000万每栋
元一高尔夫 426-580㎡独栋 640—1000多万元不等
观澜天下 300-700平米 20000元/㎡
半岛1号 220-300平米 14000元/㎡
项目周边普通住宅价格概况
项目名称户型区间价格信息
九珑湾 125平米、110平米 6800元/㎡
水立坊自在城 55-120平米户型 6000元/㎡
令人意外的是绿色港湾叠加均价6250元/㎡,联排均价8800元/㎡
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值得反思的是:产品震撼位置并不偏的绿色港湾与合肥同
类高端别墅相比性价比是最高的,部分产品甚至与片区内
普通住宅价格相相差无几。然而销售却缓慢!
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初步判断——
绿色港湾现阶段面临以下难点:
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难点一:整体营销节奏周期过长导致项目的市场印象平淡模糊
>项目规划占地3021亩(相当于
280个足球场大小),其中1800亩
是主题公园用地,1200亩为住宅
用地。
>项目分6期开发,开发总建面约80
万方。以高档低密度住宅为主,目
前已开发到三期。
>一期2006年动工并2009年3月交
付使用。
>目前在售2期3套剩余房源与3期联
排、叠加产品。
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难点二:长久的沉默,难免给市场带来滞销的负面印象
销售情况推广概念
> 2011年销售43套,销售面积> 绿色港湾升级版-达利庄园
> 2012年至今销售12套,销售面
>
> 徽商名媛、携手天然婚纱摄影
> 现阶段投放媒体较少
打造梦幻般费加罗的婚礼
营销活动主要媒体
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难点三:项目产品优与外界环境差的错位,影响了客户对于项目正
面的价值判断
社区内实景较为震撼,与高端别墅形象
相匹配
高端产品形
象VS恶劣外
界环境
外界环境总体较差,交通通达性一般,
客户心理距离比实际距离远
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难点四:客户量不足,难以满足项目销售目标的实现
2012年6月1日-6月7日绿色港湾项目周报
来电4组(网络1组、朋友介绍2组、户外广告1组)
来访11组(市区银泰中心3组,现场8组:网络2组、业主介
绍2组、朋友介绍3组、合作单位1组)
客户量明显
“不足”
2012年6月8日-6月15日绿色港湾项目周报
来电11组(网络1组、朋友介绍3组、报纸1组、问路1组、